南阳市物业服务收费管理实施办法为促进我市物业管理服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，加快推进物业管理服务行业市场化进程，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(豫计收费[2003]2265号)、河南省发改委、建设厅关于转发《国家发改委、建设部关于印发〈物业服务收费明码标价规定〉的通知》（豫发改检[2004]1604号）的通知精神，结合我市实际，制定本办法。第一条：本办法适用于具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业管理企业，在我市建成区范围内提供社会化、专业化物业服务的收费管理。第二条：物业服务收费是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条：政府提倡业主通过公开、公正、公平的竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第五条：物业服务收费实行分级管理，市政府价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责本市建成区域内物业服务收费的监督管理工作；各县（市）区域内的物业管理，由当地政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门参照本《办法》执行。南阳油田由市直接管理。第六条：我市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅、高层住宅、高档别墅、公寓、办公楼、写字楼、物业服务收费实行政府指导价。住宅区业主委员会成立后，物业服务收费实行市场调节价，在严格遵守国家法律、法规及有关价格政策的前提下，其标准由业主委员会与物业管理企业协商约定；其约定收费标准要向市价格主管部门备案，并在价格主管部门监督下进行公示。第七条：物业管理服务收费实行管理服务定级，按级收费、年度审验、动态运行。服务收费等级的评定由服务收费等级考评小组负责。服务收费等级考评小组由南阳市价格主管部门、房地产行政主管部门及有关专业人员组成。服务收费等级考评实行百分制。按分值划分为四个等级。考评在90分以上者执行一级收费标准；在80—89分之间者执行二级收费标准；在70—79分之间者执行三级收费标准；在60—69分之间者执行四级收费标准；60分以下为不合格，房产行政主管部门和价格主管部门发出警告，限期整改，复验以后还不合格，将取消物业管理资质。物业管理服务收费及等级每年审验一次，凡达不到原审定等级的发出整改通知，限期予以纠正，否则按规定降低等级。第八条：我市建成区域内普通住宅区物业服务收费，由市价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，根据物业服务费用经成本审核后，确定其基准价。浮动幅度，经考评小组对其服务质量、服务项目、服务内容等进行考评后确定。其中一级允许上浮20%；二级允许上浮15%；三级允许10%；四级允许5%。物业管理企业可根据服务情况予以执行浮动价，下浮不限。高层住宅、高档别墅、公寓、办公楼、写字楼、商铺等物业服务收费标准，根据物业服务费用，经成本审核后，单独审批。第九条：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。第十条：经营性收费许可证办理程序1、各物业管理服务机构根据南阳市物业管理服务收费等级标准，如实填报物业管理服务收费等级申报表（每个物业管理区一份）和《收...
