上海高端商用物业市场分析上海克而瑞信息技术有限公司上海易居房地产研究院目录第一部分：上海高端商用物业市场分析..................................3一、上海甲级办公楼市场分析......................................3二、全市高端商业市场分析.......................................14三、全市高级酒店市场分析.......................................23四、全市高档服务式公寓市场分析.................................30第二部分：陆家嘴板块高端商用物业市场分析...........................40一、陆家嘴板块甲级办公楼市场分析...............................40二、陆家嘴板块高端商业市场分析.................................48三、陆家嘴板块高级酒店市场分析.................................53四、陆家嘴板块高档服务式公寓市场分析...........................57第三部分：项目建议.................................................64一、总体思考与结论.............................................64二、主要业态建议及说明.........................................64第一部分：上海高端商用物业市场分析一、上海甲级办公楼市场分析1、分布上海甲级办公楼分布示意图1-陆家嘴区域；2-人民广场区域；3-南京西路沿线；4-淮海中路沿线；5-徐家汇区域；6-虹桥区域；目前上海市甲级办公楼主要分布在黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁及浦东六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局。四点分别是黄浦区人民广场、长宁区虹桥、浦东区陆家嘴、徐汇区徐家汇，两线分别为静安区南京西路沿线、卢湾区淮海中路沿线，其中浦东陆家嘴区域分布的甲级写字楼位列榜首，市场保有量在100万平方米左右。2、特征分析目前上海甲级写字楼市场保有量大概为450万平方米左右，平均租金大致在0.92美元/平方米·天。■空置率逐年下降伴随着中国经济的稳步发展，虽然近几年上海甲级写字楼的供应量逐年攀升，但空置率自1998年的54.2%下滑至2005年的7.2%，平均每年下降5.87个百分点，市场呈现一片供需两旺的繁荣景象（今年第三季度空置率下降至6.9%）。由于新需求量高于新供应量，办公楼市场的空置房也得到了逐步消化，空置率创近年来新低。写字楼需求活跃，浦东及浦西空置率均下降。其中位于浦西中心城区的静安、卢湾、黄浦等区的空置率在2005年已降至5%以下。■供应量迅速放量至2005年吸纳量和供应量2005年度上海市正式投入使用的甲级写字楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港汇广场等多个物业，供应总量达到49万平方米，形成近几年来的一个供应小高峰。但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业仍然处在短缺状态。■吸纳量逐步放大随着上海经济的快速发展，今年上海GDP将突破万亿大关，市场吸纳量随着市场供应量的增加亦逐年攀升，并于2005年双双达到近几年的峰值。■租金逐年走高市场的紧张局面也使写字楼租金继续增长，截至2006年9月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.93美金，而06上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。办公楼客户逐渐聚集形成规模效应主要办公楼分布区域列表名称区域主要行业代表楼盘租金（美元/平方米.天)陆家嘴区域浦东金融、咨询、商贸汇丰大厦、中银大厦0.7-1.3人民广场区域黄浦咨询、商务来福士广场、都市总部大楼0.8-1.2南京西路沿线静安服务、咨询、贸易恒隆广场、梅龙镇广场0.8-1.1淮海中路沿线卢湾服务、广告、咨询香港广场、企业天地0.9-1.2徐家汇区域徐汇IT、咨询、电子港汇中心、美罗大厦0.7-1虹桥区域长宁电子、贸易万都中心、远东国际广场0.6-0.9目前办公楼市场逐渐形成以陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥为核心的六大CBD。同时上海市办公楼客户逐渐聚集，以陆家嘴CBD为例，其客户主要以金融业客户为主。3、未来预测未来5年上海甲级办公楼预计有40余座甲级办公楼上市，浦东占有量最大，达到38%，其中07年预计上市19座甲级办公楼。未来5年上海甲级办公楼累计供应量将达到300万平方米左右，将主要集中在浦东陆家嘴区域，预计浦东供应量将达到170万...
