房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市企业为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市企业规定出具评估汇报的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但规定甲上市企业提供了该商业用房的全面详细状况，并问询了其评估期望值。估价中选用收益法为重要的估价措施，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳运用原则选用350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运行费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不妥之处？（二）甲企业拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因企业经营方向调整，甲企业拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1．该估价项目的估价对象范围详细应包括哪些？2．乙房地产估价机构应规定甲企业提供哪些资料？（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为重要的估价措施。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，协议租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间转让；实例C是相邻商铺的业主购置后扩大经营靓膜；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上状况外，四个交易实例与估价对象均具有很好的可比性。请问：1．四个交易实例与否可以选作可比实例？2．四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应怎样对它们的成交价格进行修正或者调整？二、单项选择题（共3大题，10小题，每题2分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题对应的括号内）（一）10月1日，甲企业以其拥有的一幢总建筑面积为25000M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。3月1日，甲企业再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50％；7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元甲企业尚未偿还的抵押货款余额为4亿元。1.3月1日该综合楼的再次抵押价值先（）亿元。A10B.11C.13D152.7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。A.12B.14C.15D.163．征收赔偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（）。A．委托房地产估价机构评估确定B．由征收部门根据甲企业提供的发票、完税凭证等确定C由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定D．由征收部门根据甲企业提供的发票、完税凭证等，结合市场状况综合确定4．政府公布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（）。A．征收赔偿方案B．行政诉讼权利C．行政复议权利D．搬迁期限（二）甲企业因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲企业开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格,经调查：甲企业债务状况如下：拖欠施工单位工程款欠款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为万元。在估价时点，该办公楼所有可销售面积为5万M2,其中已售出3万M2，经评估,该办公楼市场价格为6000元/M2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。5．法院第一次拍卖保留价应为()万元。A.7500B.9600C.1200ODl800O6.拍卖完毕后，首先应支付的费用为（）。A施工单位工程款B.银行贷款C第三方欠款D．拍卖变现时的费用及税金7.拍卖变现时的费用及税金不包括（）A.拍卖佣金B.营业税及附加C．评估费D房地产税（三）甲企业于3年前以出让方式获得一宗商业用地使用权，土地有效期限为40年，约...
