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房地产市场含义房地产的现实购买者和潜在购买者对房地产商品所形成的购买需求总和。特征:房地产市场是房地产权益的交易市场区域性市场高风险性的市场市场信息不充分的市场不完全竞争市场房地产市场营销的含义:房地产企业通过市场交换来满足消费者需求的综合性活动。特点:覆盖面广区域性周期长风险性高消费者行为的理智性全过程（一）土地使用权的获取（二）房地产市场调查（三）消费者行为和心理分析（四）房地产项目定位（五）房地产项目的规划设计（六）房地产项目的价格策略（七）房地产项目的广告策略（八）房地产项目的销售策略（九）房地产项目物业管理的前期介入应注意的问题:一、重视房地产的商品属性二、营销不是销售，要实行全程营销三、注意产品定位，避免“营销近视症”四、应有市场理念对房地产企业发展的作用:（一）有利于提高房地产企业的营销素质，增强企业竞争力（二）有利于更好地满足人们日益增长的对房地产商品的需要（三）有利于我国房地产产业的健康、稳步的发展,（四）有利于解决房地产企业营销管理中的具体问题一、关系营销：二、网络营销：三、定制营销：四、4R营销：即关系（Relationship）、节省（Retrenchment）、关联（Relevancy）、报酬（Rewards）。4R营销着眼于消费者需求，立足于建立企业与消费者的关系。五、4C营销：即消费者（Consumer）、成本（Cost）、方便（Convenience）、沟通（Communications）。4C营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。房地产营销环境含义：对房地产营销产生影响的一切因素及力量的总和。特征：（一）客观性——客观存在的二）多样性——多种多样的（三）多变性——发展变化的四）相关性——相互联系的分类：（一）按影响范围大小划分：微观环境：对房地产企业服务其顾客的能力产生影响的因素及力量。一、房地产企业自身二、供应商三、营销中介四、顾客五、竞争者六、社会公众宏观环境：从大的方面对房地产企业营销产生影响的因素及力量。一、人口环境二、经济环境三、政治法律环境四、社会文化环境五、科学技术环境六、自然环境（二）按是否可控制划分可控制的因素;不可控制的因素\三）按环境的性质划分：自然环境：包括地理位置、气候、土壤、水源等因素。人文环境除自然环境以外的其他因素。房地产消费者的购房心理过程:一、感觉二、知觉三、注意力与记忆四、思维与想象五、情绪六、态度购房决策过程:（一）唤起需要（二）收集信息（三）评估待购（四）购买决策（五）购后感受影响消费者购房的因素:1、位置：。2、价格。3、配套4、物业管理：5、建筑质量6、交通：7、城市规划：8、楼盘规模9、朝向10、外观11、室内装饰12、环保13、开发商实力及信誉14、付款方式15、户型设计16、销售情况17、广告18、停车位数量房地产市场调研含义:房地产企业运用科学的方法和手段，有目的、有计划、全面系统地收集、整理、分析有关的房地产市场信息，为房地产企业进行市场预测和经营决策、制定战略、编制计划等提供科学可靠依据的活动。特征：（一）调研内容的广泛性二）调研对象的针对性强（三）调研方法的多样性（四）对调研人员的要求高（五）调查结果需要综合评价意义：（一）有利于房地产企业进行正确的市场定位；（二）有利于房地产企业提高产品的竞争力；（三）有利于房地产企业制定正确的营销战略与策略；（四）有利于房地产企业提高经济效益；（五）有利于房地产企业预测未来的市场发展一般内容：（一）房地产市场环境调查：（二）房地产市场需求调查：（三）房地产产品调查：（四）房地产价格调查：（五）房地产促销调查（六）房地产营销渠道调查（七）房地产市场竞争对手调查调研方法1按照调查对象的范围分类：全面重点抽样调查2按照收集市场信息的具体方法分类：观察访问实验法调研问卷设计：一、问卷设计的要求（一）明确主题（二）突出重点三）提问具体四）可接受性五）简明扼要（六）方便分析问题设计技术一）明确设置问题的形式（1、开放式问题2、封闭式问题）二）设计问卷应注意的问题1、问题的用词要通俗，文字要简短；2、每个问题只能包含一项内容；3、问题中不要使用专门术语4、问题答案不宜过多...