阳光带·海滨城2期---彩虹之岸2003年营销策划报告彩虹之岸项目组2003年四月报告大纲一、项目及片区概况二、地产市场概况三、项目SWOT分析四、项目定位1、物业定位2、目标客户定位五、营销策略1、总体策略2、销售阶段划分及成果预测3、阶段销售策略4、推盘策略5、价格策略六、上市策略1、开盘时间2、售楼处、样板房、看楼通道的布置3、现场的包装4、销售工具的准备七、广告策略1、广告宣传主题2、风格3、原则4、整体策略5、媒体组合特点6、推广计划7、费用预算8、广告提案八、公关活动策略1、思路2、安排举例九、现场管理十、建议附：全年营销工作进度计划表一、项目及片区概况1、项目技术指标序号指标名称指标数据1总用地面积43013.4平米2总建筑面积159472.9平米3住宅建筑面积128771.341平米44栋休闲会所建筑面积1992.9平米14栋服务会所面积2016.5平米513栋幼儿园面积1034.66平米6架空层面积4286.01平米7容积率3.138建筑覆盖率19.35%9绿地率55%10总居住人数3680人11总居住户数1048户12车位数670个（地下565个、地上105个）13层数住宅22—30层，全高层，平均高度26层1栋------28层/2栋-------30层/3栋--------30层4栋------2层/5--8栋-----26层/9--12栋----24层/13栋----2层/14栋----2层/15栋---17栋----22层14层高架空层5.9米，9---12栋7.5米，主入口门栋25.5米，住宅层高2.95米152房2厅196户/83.15平米-88.44平米12.92%（面积）18.7%3房2厅543户/109.8平米—117.6平米48.4%51.8%4房2厅239户/146.28平米---151.23平米27.26%22.8%6房2厅42户/182平米6%4%7房2厅28户/218平米--296平米5.46%2.67%16红线宽度东西宽度---159.67米南北宽度---253.51米17建筑设计招商建筑设计有限公司18环境设计泛亚易道（香港）有限公司19休闲会所室内设计香港PAL公司2、项目设计理念1)园林、规划：(1)2期采用“天与地”的概念表达是在1期“山与海”的基础上的延伸；（北边天的表达：雾喷泉—水滴—彩虹感觉；张拉膜；特色灯柱—天堂感觉；水池中镶地的不同色彩灯配合喷泉—彩虹；南边地的表达；草坪、水、丘林；泳池水从高往下流，瀑布的感觉；）（2）体现自然、体现YOUNG，天与地、彩虹表现充分2）建筑：3点3线形成的阴阳对比很强的增添了小区建筑的可识别性；3）彩虹的表现：（1）园林水滴—雾喷泉；植物丰富的色彩；入口处不同色彩；植物铺地尽可丰富，体现彩虹感觉；（2）建筑每栋塔楼核心筒七彩颜色、屋顶七彩颜色；3、项目所属大片区功能分布：项目所在高新技术产业园有以下五大区域功能分布：（1）深圳科技工业园区在深南大道与北环之间，包括铜鼓路以西至科苑大道之间的土地。目前区内的大部分土地均已开发并得到充分合理的利用，主要以厂房和写字楼为主，分布有长城计算机、正大康地、长城显示器、金科特种材料、科技园总公司等企业；（2）大冲村农民房地区位于铜鼓路两侧，靠近深南大道的区域。该区域由于早期规划的不足，分布着大量布局杂乱无章、人员流动复杂的农民房，严重破坏了片区的整体居住环境和治安环境，降低了片区的土地价值，削弱了对置业者的吸引力。（3）商品房住宅区主要分布在深南大道北側沿线的区域。包括帝景苑、汇景豪苑、深南花园、豪方花园、朗景园、汇园雅居、阳光海景豪园、新世界豪园别墅、英伦名苑等；（4）深圳大学区南油大道与深南大道交界处区域。目前在这一区域内，除了全日制大学——深圳大学以外，在建的深圳虚拟大学园已有34所国内知名院校进驻、17所境外院校成为网络成员，其数目还在不断增加；北京大学、清华大学先后进驻深圳大学城，可以看出这里已经形成一个以深圳大学为中心的深圳市教学、科研基地；（5）深圳湾高新技术产业开发区指深南大道以南、高新南十道以北、深圳大学以东的区域。目前该区域物业以写字楼、综合楼、厂房为主，进驻了联想、创维、飞亚达、思创、国微电子、富成幕墙、中电照明、赛博韦尔、UT斯达康、中兴通讯、迈瑞等多个国内外著名的高新技术企业和市高新办、一些企事业的研发机构，另有十余栋高新公寓。4、片区房地产特点高新技术产业开发区早期建成的商品住宅物业大多为多层住宅，主力户型均为3房以下，60-...
