新东方凤凰城营销推广整合方案汇丰行房地产投资顾问公司2005年11月10日前言随着新东方凤凰城项目各项工作的顺利进行，同时依托区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及销售准备工作。我们在对新东方凤凰城保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成新东方凤凰城的销售与服务工作。·项目概况新东方凤凰城位于保定市东北部，北临七一路，东临二环路，东靠红光路；毗邻河北大学等多所省市重点院校；南面是保定最大的绿化、休闲广场——军校广场；交通便捷，人文、自然环境优越，生活配套齐全。本项目总占地面积180余亩，拟建住宅20万平方米，约30栋楼，可容纳1400余户。项目建筑风格是现代中式风格，单体建筑错落有致；道路系统充分贯彻“通而不畅，畅而不穿”的原则，人车分流，最大限度减少车流对小区环境的干扰。本小区有多层、小高层、高层，以多层和高层为主，辅以板式小高层。户型以两室、三室为主，一少部分错层、跃层，户型齐全，设计合理，可以满足不同的消费需求。小区内生活配套设施一应俱全，并设有人防地下车库560个，地上停车位140个。新东方凤凰城提倡“以人为本”的最高生活状态，从满足知识人群居住生活要求和心理上对居住环境的热爱出发，结合本地居民的习惯，凸显中高档文化人群的爱好，着力于引领保定人居知识生活风尚，精心演绎知识生活方式。·项目分析良性分析1、开发商实力雄厚（河大后勤集团和保定市房管局）。2、位于市政规划区域，该区域在未来城市规划中将发展成为功能涵盖居住休闲、创业、教育的亲水、崇学型新人居环境。3、东临高速公路出口，便利的交通，可以很方便的北上北京，南下石家庄。4、位于市区主干道七一路与五四路之间交通便利，公交线路聚集，出行方便。5、毗邻河大等高等级大中专院校，有良好的文化教育氛围。6、周边环境优美，毗邻军校广场，东关公园，小区内绿化率高，可以享受幽雅的居住环境。7、周边完善的配套设施，医疗，购物，银行，学校，餐饮一应俱全。8、升值空间大。周边环境好，交通便利，无重工业污染，人文环境好，是今后城市居住区域的发展方向。9、小区内多以大学教师为主，业主文化素质高，居住人群好。10、项目中式风格设计，独具特色，显现品质与尊贵。11、项目规模大，户型多样合理，；12、本项目将是此区域内未来几年规模最大的高档社区。抗性分析1、项目所在区域为保定市远期发展区域范畴，目前人们认可度不高，离市区较远。2、项目周边环境较乱，项目西侧的北苑街狭窄路况不好。3、项目对面有10KV变电站，对周边环境有一定影响4、紧邻一级主干道和二环，噪声污染较大5、开发公司市场知名度较弱·项目定位综合定位专为本市东部区域及周边县市的中高收入人群量身定做的具有现代感和浓厚文教氛围的高品质社区；产品定位文化型、教育型中高档生活社区客户定位1）周边学校的教职工；2）周边企事业单位员工以及附近医疗机构从业人员；3）周边的私营业主；4）周边县市来保定的购房者；5）投资者；消费心理：有较高的文化素养，对所购房屋要求较高；长期在该区域工作生活对该区域认可度较高；看重该区域的教育环境、人文环境、自然环境等。价格定位1、总体定价原则：低开高走，抢占市场先机。为了有一个良好的开端，尽早尽速树立项目知名度，项目应低价入市，之后随销售进度逐步攀升，争取利润最大化。2、价格总体变动趋势根据市场接受程度，结合销售进度，分阶段小幅上涨；每次上涨幅度不要太大，每次涨价时间间隔缩短一些，也就是小幅多次上涨。3、项目楼宇价差从项目外围楼宇到项目中心区域逐步递增；项目中心区域远离小区外部干扰，距小区中心绿地较近，景观优美，因此，价格比外围楼宇要高。具体价差：4、各建筑形态定价针对不同建筑形态，制定不同的起价、均价、楼层价差；不同的建筑形态，其建筑成本是不同的，居住舒适度也不一样，市场接受度也会有差别。考虑成本、市场接受度等因素，各建筑形态定价：·销售目标销售分段周期根据项目现状和市场情况,“新东方凤...
