明帝皇城营销策划方案一、项目总体定位（一）项目swot分析1、优势（S）◆处于凤阳城区核心地段，地理位置得天独厚，交通极为便利；◆教育资源丰富，坐拥凤阳最好的中学、师范、专科和大学，对有孩子的家庭极具吸引力；◆区域发展趋势看好，市场极具发展空间；◆由于区域的地理位置独特，易形成本项目产品的稀缺性，升值潜力巨大。2、劣势(W)◆101省道、308省道、合蚌路交汇处，车流量大，噪音、灰尘污染严重，出入不安全；◆开发面积较小，规模效应不明显；◆绿化面积较小，项目吸引度大大降低。3、机会(O)◆凤阳县房地产尚处于起步阶段，而房地产将逐步走向规范化、规模化和品牌化，本项目为发展商向”三化”进军，成为今后凤阳地产界的领头羊提供了前所未有的机遇；◆凤阳县很多楼盘小区内各种配套不完善，发展商的承诺只流于宣传表面，未落实到实处，忽视自身产品的完善。只要本案充分利用周边的环境并做好相关的设施配置，可以吸引高级客户，成为凤阳县第一个真正意义上的高尚人群聚居地。◆纵观凤阳房地产，大部分没有形成鲜明的产品风格，也没有注意内部环境的营造，这就给本案规划设计以发挥的空间，规划设计出有鲜明特色、给广大市民耳目一新、可留下深刻印象的产品；4、威胁(T)◆锦绣花园、商贸城等楼盘尚在规划和热销之中，并已抢占先机，宝贵的中高端客户在不断流失；◆区域内开发楼盘逐渐增多，竞争激烈；◆政府对房地产政策逐步收紧，如开发周期性太长，容易造成资金压力。综合以上分析，本项目有良好的居住环境，处于城市的发展方向上，前景较好，教育商业日常生活等基础设施较为齐全。是片较为成熟的居住生活区。交通区位条件较佳，随着本区域的开发建设，此区域一定是凤阳未来的核心。（二）市场定位根据凤阳房地产市场的现状进行分析，目前整个凤阳县城没有高层建筑，本案为凤阳已建和在建项目中的最高楼，建成后将成为凤阳县城标志性建筑，可以将本案定位为“凤阳第一高楼”，以此来吸引凤阳本地和外地的客户。（三）功能定位本案功能为中高档住宅区和商务办公区，因此应确定其两个功能定位：中高档住宅区和商务办公区。在营销过程中，应注意配套设施、室内布局等的宣传，突出本案的功能。（四）形象定位本案所处位置独特，东近凤阳汽车站，西邻府北街，北接安徽科技学院，南依凤阳一中和步行街，学校、医院、寺庙、购物场所、娱乐机构等设施齐全，处于凤阳城区核心繁荣带，是凤阳各种资源的交汇中心。因此可以将其形象定位为“凤阳绝版风水宝地”。在营销中，应注重突出“绝版”和“风水宝地”，“绝版”指位置独特，处于凤阳城市核心带，是凤阳首个高层生活居住区。“风水宝地”指本案的凤阳资源中心的位置，凤阳最好的学校、凤阳的商业中心、凤阳的医疗机构、凤阳的交通枢纽、凤阳的寺庙文化均集中于此。（五）价格定位2009年凤阳农民人均纯收入4448元，城镇在岗职工年均工资20080元。对凤阳本地的一些开发项目进行调查，结果如下：项目名称平均价格（每平方米）位置功能商贸城2700—2900府北街商务区、住宅区锦绣花园2500—2600东环路住宅区名城世家2300—2400南环路住宅区皇城名居2500—2600凤淮路住宅区综合凤阳居民收入状况和房地产市场价格，可以将其价格定位为（元/平方米）：1、4—7层：2500—27002、8—12层：2700—29003、12—16层;3000—33004、16—18层：3400—3800平均价格为3000—3200，一方面符合凤阳本地收入状况，另一方面保证了本案的盈利性。（六）目标客户定位根据市场状况可以将主要目标客户群分为三个部分：1、凤阳府城镇居民，这是本案最大的目标客户群；2、凤阳工业园及其他乡镇企业人员，距离凤阳县城较近，且购买能力强；3、凤阳各镇的政府公务员和事业单位人员，较为富裕，有购买能力。结合本案特性，本案的目标客户主要为：凤阳县各级政府中的公务员；凤阳企事业单位的中层、高层领导；凤阳县内的教师、医生、金融行业的从业人员；凤阳各乡镇的私营企业主；凤阳各乡镇的富裕农民。（七）项目总体定位面向凤阳县中、高收入人群的中高档住宅区和商务办公区，是凤阳第一高楼和凤阳绝版风水宝地。二、销售策略（一）品牌营销策略1、针...
