“东方明珠”城市花园营销策划报告第一章物业评价1.1项目概况1.1.1地理位置本案位于凤阳东路和解放三路的交叉口，为原蚌埠市造纸厂地块，北至新淮路，南至凤阳东路，西至解放三路，东至蚌埠监狱、橡胶厂和干警宿舍。1.1.2用地规模总用地面积55010平方米，东西宽50-190米，南北长408米，较为规则的两个相连的矩形。1.1.3技术经济指标规划总用地面积：55350平方米建筑面积：98041平方米容积率：1.77绿化率：33.7%建筑密度：30%住宅建筑面积：86395平方米住宅总户数：818户商铺建筑面积：7691平方米公建物管楼：1976平方米门楼：1440平方米业主俱乐部：509平方米配套公建面积：1500平方米停轿车位：135个1.1.4规划档次本案为蚌埠目前最大的住宅小区，其建筑风格、环境艺术、房型设计均为蚌埠最高档次，就其项目本身可称为目前蚌埠市“规划设计最先进”的大型住宅小区。1.2SWOT分析1.2.1优、劣势分析（内部环境分析）1、地块优势：①本案规模大，为目前蚌埠市二类地段内最大的房地产开发项目，利于环境的营造和社区氛围建设；②无回迁户，易于规划设计；③区域排斥率低（为28.2%），有24%的潜在购房者愿意在本案区域内购房；④周边无大型开发项目（除距离本案2000米处的光明花园），不存在同类型的直接竞争者。劣势：①地块形状较差，进深较深，东西过窄，部分组团规划难度较高；②本案处于二类地段的边缘，区位价值认同度低，“T”字形的蚌埠城区形状，使本案离市中心的心理距离远；③居住和商业档次低。2、规划设计优势：①在规划设计上为蚌埠目前最先进的楼盘；②部分组团的景观较好，可形成部分豪宅概念，提升本案的档次，并可利用“羊群效应”，吸引目标消费群；③多种设计新概念（点式、错层、八角窗等）的导入，与目前蚌埠的规划档次形成强烈的对比；④景观设计、外立面设计比目前蚌埠的房产提升了几个档次。劣势：①容积率较高，部分组团景观价值不高；②南北过长，因本案为全封闭式管理，部分楼宇进出小区的距离过长。3、交通优势：①位于东西交通主干道凤阳东路边，交通畅通无阻；②与火车站、汽车客运公司、汽车客运中心相近，出行方便。劣势：①公交车较少，双向通过本案的仅1路和城市小公交。4、周边环境优势：①周边已建成居民区，居住氛围浓；②凤阳东路上的商业氛围较好，已形成装潢、建材一条街，利于本案商业价值的提升；③民风较为淳朴。劣势：①污染严重，车辆、大明沟市场、蚌埠橡胶厂、周边浴室等多重污染；②蚌埠监狱造成负面的心理影响；③周边无景观和景区；④周边无高档建筑，周边居民区档次低，居民收入不高，对本案档次有一定影响。5、生活配套优势：①生活配套较为齐全；②学区较好，有蚌埠市三中和师范附小两个蚌埠市较好的学校；劣势：①生活配套档次较低；②生活环境在蚌埠市居民中的印象较差，仅有27%的居民认同本案周边的生活环境（认为本案生活环境好或较好）；③区域内无大型的超市或购物中心。6、价格优势：①由于蚌埠已有最高价为2600元/平方米的房产，且相近区域的光明花园的二期均价亦为1900元/平方米，消费者对房价有一定的程受能力；②与本案的可比项目空缺，使房价缺少参照。劣势：①由于本案的成本较高，其售价将大大高于本案的区位价格，因价格为房产销售的最明感的因素，必然会影响本案的售销；②消费者对本案地块的心理价位与本案的目标价位差距过大；③本案周边房产的价格均价仅为1200元/平方米，其房改房出售价格为1000元/平方米左右，会影响本案的定价策略。7、开发商优势：①由于本案的规模和在当地的地位，使开发商已具有了一定的知名度；②在资金实力上优于当地的开发商；③来自房地产开发先进地区——浙江，在开发理念、经营方式上领先于当地的开发商。劣势：①在当地无开发过的项目，房产开发在当地的知名度不足；②本案涉及的资金量大，对开发商来说压力较大。1.2.2机会与威胁分析（外部环境分析）机会：1、蚌埠市开发商现状及开发规模蚌埠的开发商因其资金实力不足，大多进行短期和小型项目开发，一些大型规划项目也是多个短期小型项目的组合，在整体规划上由于为了分期开发而引起整个规划的整体性不足，在蚌埠还未大型房地...
