房地产行业研究和股价变动模式华泰证券资产管理上海总部李强一、房地产行业的发展状况：启动住房商业贷款对99年后的房地产行情，起了重要作用。这一轮房地产消费以住宅消费为主，个人是消费主力军，2001年个人购房占住宅销售的92%以上。住房贷款改变了市场资金的结构与性质，信用消费成为居民购房的主流。使得这一次房地产行情与99年之前有很大的区别。表一：商品房成分构成：单位：万平方米房屋平均销售面积住宅经济适用房办公楼商业用房19979012.207864.301211.9341.40634.10199812185.3010827.101666.5400.6810.8199914556.5312997.872701.31403.431003.17200018637.1316570.283760.07436.981399.31资料来源：2000年之前来自《中国统计年鉴》，2001年数据来源《2001年12月国房景气指数》。（下同）1、动住房商业贷款，促进房地产行业发展。98年之前，我国城市居民住房消费的主要是通过单位福利的形式，阻碍了住房消费市场化的形成，居民个人购买力处于被压抑状态；98年政府取消福利分房，启动住房贷款，个人的购房潜力得到极大的释放。截至2001年末，据人行的数据显示，全国个人住房贷款余额5068亿元，2000、2001年连续两年按揭比例在70%以上，贷款购房已经成为住房消费的主要手段，个人住宅消费比例迅速上升到92%以上。近期国务院发展中心的报告称住房、汽车的消费正在成为经济发展的主导产业。金融手段的介入，是这一轮房地产业发展的重要特色。另外，二手房市场的逐渐发展、完善，房屋租赁市场和中介的兴起，对增加市场需求，也起到了积极的作用。上海市2001年存量房的交易面积1422.4万平方米，基本接近新房市场的销售面积，交易金额338.3亿元，增长105.8%。2001年是房地产业的黄金时期，在全国其他的大多数行业面临需求不足或竞争加剧、利润微薄的情况下，房地产销售取得了骄人的业绩。在利好政策的刺激下，居民购买力的到了极大的释放，全国房地产2001年资金来源累计为7378亿元，增长29.8%，完成土地开发面积1.45亿平方米，增长40.9%，全年商品房竣工面积2.73亿平方米，增长16.4%，全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，增长5.8%，2001年，全国房地产开发新开工面积为3.59亿平方米，同比增长27.2%，同时去年全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%。2、房地产行业的近况和存在的问题：从过去几年房地产行业的发展来看，房地产资金来源、完成土地开发的面积、完成投资的金额、商品房销售面积、商品房销售价格都有相当的增长幅度。但我们注意到，相对于商品房销售价格（增幅5.8%）、销售面积（11.64%）增幅趋稳或回落的情况，土地开发面积（40.9%）、资金来源（29.8%）、累计完成投资（25.3%）、新开工面积（27.2）的增幅有继续扩张的趋势。可能存在的问题：房地产行业和其他的传统行业一样，在市场化的过程中，仍保留了一些计划经济的痕迹，在土地转让、政府管理等环节，非市场化的因素仍在起作用。尤其是土地资源在房地产开发中的绝对的重要性，在这一环节的“寻租”现象，阻碍了行业的健康发展，也使行业中大小公司林立，无法实现有效的竞争。没有形成行业的有效门槛，房地产蜕变成资金加土地的商品。2000年后，由于大多数行业的竞争加剧，缺乏有效需求，而房地产行业利润较高，市场容量很大，致使大量资金从其他行业流向房地产。海尔、联想、新希望、宝钢等大公司纷纷投资房地产开发，加大了市场供应。拉动因素的相对单一，有潜在的风险。政府取消福利房制度和启动住房金融，是这次房地产行业的发展主要动力来源。通过住房贷款，积压的购房潜力在短时间内得到极大的释放，促成了住房消费的火爆。相对来说，前期购房者属于经济比较富裕的居民，有贷款支持就可以形成现实的购买力。但是，这种购买力是否能够持续，就值得怀疑。住宅市场火爆，大量资金流入房地产行业，由于房地产开发具有时间长、资金投入大等特点，新增资金不能立即形成现实的供给。这些新增资金将在未来上是，也增加了行业的风险。商品房价格与居民收入脱节。北京的商品房价格相当于居民11—13年的收入，这样的价格使大多数居民望楼兴叹。2001年全国平均市场价格2226元/...
