镇江佳世臻美源二期营销策划提案-62VIP专享VIP免费

佳世·臻美源二期营销策划提案目录第一篇：分析篇一、市场背景二、竞争楼盘分析三、已售产品分析四、客户群特征分析五、产品一期市场推广简要回顾分析六、综合分析第二篇：策略篇一、项目营销目标：1.项目的总体销售目标2.分阶段的销售目标二、项目总体营销策略1.项目主题的定位梳理2.项目整体营销思路3.销售现场策略4.价格策略5.渠道策略6.推广策略7.产品建议第三篇：执行篇一、推广主线二、推广阶段划分与推广部署三、媒介执行四、推广预算附件：活动实施方案一、市场背景（一）07年1-3月镇江房地产市场各月销售情况07年1-3月镇江房地产市场共实现销售套数3392套，销售面积359524平方米，同比06年1-3月销售情况，均好于同期，尤其1月份与2月份最为明显。从07年前三月销售情况分别比较来看，春节前的1月份销售最为旺热，2月受春节等客观因素影响，销售呈现下降，但三月份逐渐开始复苏，并显露出上扬态势。镇江房地产市场０７年１－３月销售量情况8745079661443910103902004006008001000120014001600０６年１月０７年１月０６年２月０７年２月０６年３月０７年２月（二）07年1-3月镇江房地产市场主城各板块销售情况镇江房地产市场０７年１－３月销售面积情况84457526049806014562898721115175050000100000150000200000０６年１月０７年１月０６年２月０７年２月０６年３月０７年３月91382521453139651302004006008001000城东城中城南城西丹徒大港2007年1-3月镇江主城各板块销售量情况07年1-3月城东和城中依然是活跃板块，置业市中心区域的购房习惯特性依然占据主导，从而构成了镇江房地产市场热销板块区域。丹徒和大港新区虽然受周围配套和城市距离影响，但大盘集中、产品丰富，不乏购买者。城南因供应量的缺乏，市场购买并不强烈。城西一改往日疲软，虽供应有限，但1-3月销售市场却反映出强势。而丹徒、大港之所以在销售面积上略为高于城西板块，这与上述两个区域别墅类产品聚集有关。纵观镇江房地产市场1-3月销售状况，市场呈现出调整上升迹象，需求方明显增加，这为项目二期的市场运作提供了足够的信心。二、竞争楼盘分析由于区域居民日益改善居住条件的二次置业需求特征，价格虽仍为传统购房敏感因素，但环境景观、地段、产品等也已成为购房者重点考虑范畴。故此我们在分析竞争楼盘时主要针对地段、价格、产品、环境景观等层面进行归纳与比较。●与德润华庭相比●与润泰·御景华庭相比965088106827317499355163253064020000400006000080000100000城东城中城南城西丹徒大港2007年1-3月镇江主城各板块销售面积情况优势劣势优势劣势1.规划设计1.地段不占优势1.产品品质1.户型单一2.环境绿化2.交通2.地段2.交房时间晚3.户型3.周边配套缺少3.工程进度4.产品品质5.价格SWSWOT0T1.项目两家合作,上市量大1.后期房源不足品牌知名度和认可度混乱2.交房的口碑2.交房时间过晚机会威胁机会威胁●与月亮湾雅苑相比●与江南华庭相比优势劣势优势劣势1.规划设计1.价格不占优势1.规划设计价格不占优势2.环境绿化2.地段2.环境绿化3.户型3.配套3.产品品质5.产品品质4.规模6.规模5.品牌7.品牌6.户型SW7.地段SWOTOT1.体量小坚持总价低策略1.交房时间晚坚持低价策略2.品质认可度低2.工程进度机会威胁机会威胁竞争楼盘特征对照项目名称德润华庭御景华庭月亮湾雅苑江南华庭发展商温州土建房屋开发公司镇江润泰房地产开发公司镇江大鹏房地产开发公司江南房产公司区位朱方路御桥路润州路御桥路均价3542320033002900装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯占地面积5338030000多㎡27．6亩11766㎡建筑面积6405640000㎡35000㎡17000㎡容积率1.21.31.261.4得房率90%90%90%90%绿化率31.52%35%30%30%楼栋数25126楼层数5-6566总套数43033678180户型面积80-15082-12770-28088-122销售率25%69%37%15%客户群特征附近企业客群、生意者附近居民、企业附近企业客群、生意者附近居民项目虽然面临德润华庭、御景化庭等楼盘的竞争冲击，造成项目的目标消费群的部分分流，但项目相对众竞争楼盘，规划、户型、配套、环境等诸多综合品质要素均强于竞争对手，因此，后期项目只要注重目标消费群细分定位策略，并按照不同的目标消费群，修正、...