房屋登记的概念与基本原则——《房屋登记办法》研讨之一尹飞中央财经大学法学院副教授,程啸清华大学法学院副教授《房屋登记办法》已经颁行并将于2008年7月1日起施行，现结合《办法》“总则”和“一般规定”两章的内容，就房屋登记中的一些基础性内容加以介绍和探讨，以就教于方家。一、《房屋登记办法》的起草过程1997年10月27日建设部第57号令发布实施《城市房屋权属登记管理办法》，期间曾于2001年以第99号令进行过部分修正。该办法对于加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益发挥了极为重要的作用。但是一方面，《物权法》于2007年10月1日正式施行，其中关于不动产登记的大量规定需要相关法规、规章予以具体化。另一方面，实施十年来，各地房屋登记管理部门在实践中出现了很多新情况、遇到了大量新问题，也总结出了不少行之有效的经验。此外，《城市房屋权属登记管理办法》发布之初，我国住房制度改革刚刚起步，房地产市场只是初步建立，故而，其主要是把登记作为行政管理、行政确认的手段，更多地突出政府的行政管理，而在一定程度上忽略了城市房屋作为公民最主要财产的私权色彩。这就需要通过起草新的登记规章加以解决。有鉴于此，建设部房地产司于2004年其即着手准备相关修订工作，并于2006年10月起会同王利明、程啸、尹飞等学者和实务界专家赴我国东部、中部、西部七个省(自治区、直辖市)十余个城市展开深入调研，掌握了大量房地产登记实践的第一手资料。2007年4月，正式提交了《房屋登记办法·学者建议稿》;以之为基础，房地产司先后在上海、成都召开座谈会，广泛听取登记实务人员意见，形成了《办法》(送审稿);2007年6月《办法》(送审稿)提交政策法规司。两司对送审稿进行讨论修改后，于2007年7月发国务院有关部门、最高人民法院、省级建设(房地产)主管部门、部分城市房地产管理部门征求了意见，并上网公开征求了社会意见。此后，针对各方反馈，历经多次修改，最终于近期颁行了《房屋登记办法》，该办法于2008年7月1日正式施行。二、制定《房屋登记办法》的意义《房屋登记办法》的制定，具有重要意义：第一，贯彻和落实《物权法》，规范登记行为。《物权法》采物权法定原则，对各种不动产物权的类型、内容都进行了全面的规定，从而明确了能够登记的权利;其还对小区内各种房屋的归属进行了比较明确的规定，从而为登记的内容以及权利人的确定奠定了基础。尤其是《物权法》专节对不动产登记的性质、效力、管辖、登记机构的审查职责、不动产登记簿和权属证书的性质等作出了详细的规定，规定了预告登记、更正登记、异议登记等新的登记类型，确立了登记机关对登记错误的赔偿责任。这些都对实践中登记行为的具体操作提出了很高要求。但是《物权法》的上述规定相对比较原则，在房地产登记实践中难以直接适用，例如，对于各项审查要件，登记机关具体负有何种审查义务、什么情况下需要实地查勘，《物权法》并未明确。这就可能使登记机构无所适从。在《物权法》确立的不动产登记制度框架下，按照《物权法》的立法精神，《办法》对房屋登记的各项具体内容进行了细致规定。这样，不仅便于登记人员把握登记业务、提高依法行政的水平，也避免了登记人员享有过大的自由裁量权，随意增加或减少要件，从而给当事人和登记机关避免了不必要的麻烦。第二，统一城乡房屋登记制度，切实维护农民房屋产权。《办法》第一次将集体土地范围内的房屋纳入了房屋登记的范围，并对其基本的登记程序、审查要件等内容进行了比较全面的规定。在农房登记中，《办法》在具体考虑我国农村房屋的实际情况进行特别规定的同时，坚持了房屋登记的基本程序和基本原则，实现了城乡农村房屋登记制度的基本统一。尤其是《办法》依循《物权法》的原则和精神，对乡镇、村企业的厂房抵押、农村房屋设定地役权、预告登记等也进行了明确规定，高度尊重了农民对其房屋依法处分的权利。这对于明晰农村房屋产权、维护农民切身利益具有重要意义。第三，基本构建了科学、完备的登记制度体系，为统一不动产登记法的制定积累重要经验。从《办法》的制定过程来看，其注重对实务经验的调研、充分尊重专家...
