承租部分房屋的承租人不享有整体房屋的优先购买权VIP免费

承租部分房屋的承租人不享有整体房屋的优先购买权李馨一、据以研究的案例2002年3月26日，甲公司作为一楼房的所有人授权其下属单位物业公司与蒋某签订《商业用房租赁合同》，协议约定：物业公司将该楼一层东侧大厅建筑面积430平方米房屋出租给蒋某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订后，物业公司将合同约定的房屋交付给了蒋某，蒋某实际入住并经营百货商店。2003年9月5日，甲公司与乙公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，甲公司将该楼(建筑面积为7836.50平方米，土地面积为3434.34平方米)出售给乙公司，房屋总价款为18900000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2003年9月29日、10月24日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。11月24日，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向百货商店发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知该楼的产权所有人已变更成乙公司，承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有主要商业条款。原告蒋某得知房屋整体售出的情况后，认为所有权人出售承租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议无效。一审法院经审理认为，原告蒋某承租的是该楼的一小部分，面积约为430平方米，该430平方米为蒋某租赁权的客体，现该楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。蒋某对整体转让的楼房不享有优先购买权。蒋某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足。据此判决驳回了原告蒋某的诉讼请求。宣判后，蒋某不服，坚持认为其有优先购买权，要求撤销原判。二审期间，经调解，蒋某撤回上诉。二、相关法律问题研究本案的争议焦点是蒋某是否符合法定优先购买权的条件，那么，何谓承租权人的优先购买权，其成立条件是什么呢?(一)先买权的定义和渊源民事法律中的优先购买权是指公民，法人和其他组织在特定的买卖关系中，根据法律的直接规定，在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。优先购买权的优先性主要从“同等条件”和“购买时间”两个方面得以体现。所谓“同等条件”主要指在出卖的标的物、价款、支付方式及支付期限等方面优先权人与其他购买人相同。“购买时间”优先是指条件相同的情况下，优先权人在顺序上先于其他人购得该出卖物。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”按照《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权，来源于上述两项规定，那么，如何界定优先购买权，正确诠释“同等条件”是处理本案的关键：(二)优先购买权的法律特征优先购买权实质是对所有权的一种制约。其法律特征如下：1.优先购买权是对所有权人行使自己财产处分权的一种限制。根据我国现行立法规定，房屋出租人在出卖自己所有房屋时，同等条件下承租人可以违背出租人的意愿而取得优先购买权。可见，出租人对自己所有财产的处分受到限制，不能完全按照自己的意愿行使对财产的处分权。2.优先购买权是一种法定的权利，是依照法律的直接规定而非依当事人的约定而产生的，具有法定性。它不允许出卖人和优先权以外的其他买受人通过协议任意更改。按照市场法则，出卖人可以根据情况在合理的范围内确定商品的交易价格，并根据自己的意愿来选择买受人。但根据法律的规定，出租人在同等条件下必须优先出让于承租人，却不能自由选择交易对象。3.优先购买权具有对抗第三人的效力。即优先购买权不仅可以对抗出卖人，也可以对抗第三人。如果出让人和第三人侵害了优先权人的优先购买权，该买卖关系无效。这也是司法解释明确规定的。因此，本案中如果确定蒋某享有...