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TOP凯迪城销售价格定价依据一、市场类比个案情况说明：本次楼盘情况是为了准确定位我凯迪城销售价格。市调时间：2006年12月31日—2007年1月2日。市调结果一览：1、香榭水岸对外报价：均价4600元/平米优惠幅度：200-300元/平米楼层差价：50-100元/平米得房率：84%实际成交价格：4300-4400元/平米价格走势：开盘对外报价4300元/平米，实际成交在4100-4200元/平米左右，目前价格较开盘涨幅约为200元/平米销售情况概述：在目前西部楼盘之中销售名列前茅，但比其对外宣传的还有一些差距。目前一期330套房源去化约260－280套左右特征：楼盘的价格较高，开盘去化情况良好，后期销售不够理想；但两者的实际状况与对外宣传都有一定出入2、天地华城对外报价：均价3600元/平米优惠幅度：——元/平米，无优惠楼层差价：80-100元/平米得房率：82%实际成交价格：均价3600元/平米价格走势：开发商自销期间其对外报价为3800元/平米，但有200元/平米的优惠，而现在对外直接报价3600元/平米，所以其实际成交价格并无变动销售情况概述：小高层滞销，代理公司介入后酒店式公寓热销，而小高层住宅稍有起色特征：楼盘各方面都不具备明显的优势，一期推出的3栋小高层位置较差，且户型的选择仅有3种，是销售不佳的主要原因3、时代中央社区对外报价：均价4100元/平米优惠幅度：一次性付款98折优惠，其他无优惠楼层差价：30-100元/平米得房率：80%实际成交价格：4100元/平米价格走势：几次推案的价格相差不大销售情况概述：在西部楼盘销售处于“领头羊”的角色特征：户型评价并不高，主要优势在于其规模和老客户的介绍4、东方曼哈顿对外报价：3988元/平米起，均价4500元/平米优惠幅度：开盘有98折优惠等楼层差价：80-100元/平米得房率：80%实际成交价格：4300-4400元/平米价格走势：新盘第一期在卖，价格暂时无变化销售情况概述：销售过约6-7成，对于楼盘的优越条件而言，销售情况并不算理想特征：其配套和地段是吸引客户的直接原因，但由于整个项目居住体量不大，并没有太浓厚的居住环境5、金色森林对外报价：3200-4700元/平米，均价3900元/平米优惠幅度：——元/平米，基本无优惠楼层差价：5层以下50元/平米，5层以上100块/平米得房率：80%-85%实际成交价格：3900元/平米价格走势：开盘以来价格一直较为稳定，同时也基本没有优惠销售情况概述：小高层开盘以来销售情况一般特征：由于交房延迟的问题，最近的销售情况不容乐观，小高层产品本身也无太大的亮点，只有户型的变种较多，表面上给予客户较大的选择6、森林半岛对外报价：3900元/平米优惠幅度：0-50元/平米，优惠幅度很小楼层差价：30-70元/平米得房率：83%实际成交价格：3850-3900元/平米价格走势：二期小高层较一期的多层有200块的价格涨幅，但小高层本身价格较为稳定销售情况概述：销售情况领先西部的多数楼盘特征：入户花园设置，固定客源较多7、昆城中欣对外报价：4300-7500元/平米，均价约在5400-5500元/平米优惠幅度：0-50元/平米左右楼层差价：100-150元/平米得房率：82%实际成交价格：5400元/平米左右价格走势：稳定销售情况概述：体量较少（90套），去化情况一般特征：黄金地段，但户型缺陷较大二、市调小结1、中西结合部（本案所在区域）香榭水岸和东方曼哈顿是目前区域的主要在售个案，通过对两个楼盘的深入研究，我们得到了一些结论：区域目前的住宅实际成交价格在4300－4350元/平米；区域楼盘的对外报价比实际成交价格往往抬高200-300元/平米。客户对于价格的接受度一般：香榭水岸一期开盘热销的原因有两点：当时的市场情况良好，整个西部呈现出了比较火热的销售场景；当时的价格相对较低，在4100－4200元/平米左右。而进入7月以后，楼盘的销售逐渐走下坡路。10月份楼盘由于旺季的到来而对外提高了大概300元的单价，但随后的去化情况一直不佳。东方曼哈顿10月底开盘，推出的108套房源当目前成交约为70套左右，成交价格为4350元/平米左右，由于本案并不以住宅销售为主，住宅的总体量也只有420套左右。对于良好...