卓越行销技巧篇VIP免费

《合肥美奥集团》----房产营销策划菁英培训课程----颠峰销售训练营（房地产营销技巧篇）【人生启示】__与所有家人伙伴共勉之________在一次偶然的机会里,读得这张小品,心里一直触动不停起初___我想进大学想得要死(尽管后来进了大学也并没有死)随后___我巴不得大学赶快毕业(后来大学也毕业了)接着___我想结婚想有小孩想得要死(后来结婚有了小孩但也还活得好好的)再来___我又巴望着小孩赶快长大好去上班(后来小孩长大我也去上班了)之后___我每天想着退休想得要死(到现在还没有办法退休)现在___我真的快要死了(如果再继续想下去总有一天我一定会死去)忽然___我突然明白了(其实我还没有好好活过)原来___我忘了真正去活着(去它的活着真好)【注记】很多时候事情想开了再坏也不过是这样或许应该庆幸自己早些遇到让往后的日子更顺心一些其实只要是有价值的哪怕一辈子只做一件事………人生不就是如此?【团队愿景】在一个有希望的地方和一群有希望的家人伙伴共创一份有希望的事业■前言：在国内各行业发展过程中，房地产行销业和其它行业一样，经历过相当冗长繁复的变革，经营环境也由早先的自地自建、自售（少数经营、私人兴建、先建后售），发展到合建分售（大量经营、公司兴建、先售再建），也就是预售制度的流行，配合着经济的发展和金融体系的支持，房地产业着实经历了一段相当风光的景气年代，也因而造就了不少社会的新贵，正符合了中国人的传统观念—有田则富，有屋则贵。以台湾而言，从1986年起，房地产业拜经济景气之赐，有了一波长达七年之久的产业高峰期，此期间只要和房地产业有所接触，不管您是从事投资兴建、工程营造、建材批售、建筑设计、广告销售，或是投资转手，无不获利连连，真可谓是台湾房地产发展史上的黄金年代，相信不少人记忆犹新。尤其房地产销售业，履传捷报，几乎没有任何一个案失败的，甚至销售中心尚未搭建完成，只依赖预告告知广告牌及现场路过客户，即达到百分之百销售的案例也时有耳闻。即使仰赖传统广告媒体通路，如C.F、D.M、N.P、宣传车、R.D…等，甚至举办个S.P促销活动，销售现场人山人海，成交欢呼、鞭炮声此起彼落，眼看另一场百分之百销售个案马上又将诞生了。但是，经过长达七年的产业景气高峰后，所有的经营优势背景都改变了，房价平均涨幅高达250%（有些都会区甚至高达400%），土地成本平均涨幅高达350%（有些区段高达500%），房屋持有率提升到85%（1986年时约只有47%），最重要的，传统媒体通路的效益降低.以C.P.N来比较（每组客户的成本）；从早期的250元-400元／组（NTB）,到1993年起，每组客户的成本提高到750元-1200元/组，（NTB）甚至有些特殊个案更高达2500元-7000元/组（NTB）,真是让人讶异感叹市场变化无常。1.供需失衡：大量推案，造成市场余屋大增。2.同业削价竞争：低价诉求取向，影响市场。3.客户比价等候心理：竞争诉求下客户期望比较心态日益严重。4.其它如政经局势纷争、购屋纠纷、建设公司财务状况等，皆使市场客源渐失，成交降低，价格跌深的重要因素。5.但是我们的看法，最大经营面对的问题应该是『客户在那里？』只有想办法解决来客的问题，其它的问题才有解决的可能性。由于房地产行销旧模式当中，对于客源的开发是采取被动式的『愿者上钩』，以媒体器具的诉求文案内容，和『诱之以利』的活动来吸引客户，再利用『能言善道』的销售人员，蕴酿现场热况气势来促成客户成交，客户几乎是有如『瓮中捉鳖』。但是曾几何时，这样的佳景已不再。当花费众多广告费，却无法有效找到足够的客户时，传统行销模式经营确实面临了无比困境，新观念新技术新通路的研发因应而生。在行销推广过程中，从客户时间分配情形，我们可以做个比较探讨：缔结成交产品功能特性诉求评估需求客户关系信任感情需求创造产品利益缔结旧营销模式新营销模式10%20%40%30%10%20%40%30%行销人员的处世警言：●有困难就是能力不足有麻烦就是能力不够●成功的秘诀是每天比别人多努力一点(成功与失败就差这幺一点点!!!)●要为理想(成功)寻方法勿为错误(失败)找借口●不景气淘汱了不争气之人(与其生气不如争气!!!)●处顺境好过却险处逆境难过却稳●所谓没办法就是还...