第60页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第60页共16页第三部分：项目营销推广计划一、项目营销推广目标设定1-1、销售目标按销售的难易度细分1、以市场供需情况判断，最难点单位：小高层5-6#C－1单元138.96平方米和其顶层复式188.36平方米共32套,占一期总套数的9.9%。2、以市场供需情况判断，次难点单位：小高层3-4#A单元,三房二厅二卫为：169.98平方米，共68套；顶层复式246.32平方米共8套,228.6平方米共8套,及其顶层复式188.36平方米4套；合计88套，占一期总套数的27.3%。3、以市场供需情况判断，适中单位：小高层3-4#B单元159.50平方米,小高层5-6#C单元157.86平方米,多层7-9#145.05平方米户型,共150套，占一期总套数的46.6%。4、以市场供需情况判断，预计较畅销的户型:第61页共16页第60页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第61页共16页多层7-9#顶层跃式,面积212.16平方米或是221.78平方米，共18套，占总套数的5.6%。5、以市场供需情况判断，预计畅销的户型：连排别墅和双拼别墅共34套，占总套数的10.6%。6、总结：由以上分析，基本适合现有市场供需状况的户型面积共有202套。占项目所提供全部个体产品数量的62%，而这202套的户型面积中，跃层和别墅共有52套，占畅销套数的25％，说明产品的销路比较单一，针对性比较强。剩余120套面积较难接受的户型中，两室和三室的大面积造成了项目销售的难点，也可能会成为本项目未来的“尾盘”所在。1-2、销售时间控制鉴于本项目一期的入伙时间基本会定在2002年11月，离现在还有5个月，因此，我司建议，在发展商资金压力不大的前提下，本项目的销售速度设定不宜过快但也不宜太慢，原因有以下3点：1、任何过快的销售速度都是以损失价格为前提的，平稳有节奏的销售速度，能得到更好的投资回报，使发展商获得丰厚的利润。2、销售速度过快会引起一系列的目标市场不稳定，理由：A、目标客群容易产生观望心态，影响销售的高效率进行。第62页共16页第61页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第62页共16页B、销售稳定性不够，会产生系列客群纠纷以至销售最终达不到成功。C、销售过快，二期工程跟不上进度，影响整体销售。3、销售太慢会让市场对项目的信心下降，对售楼员的心态影响较大，也会对发展商的资金运转产生压力。总结：由此，从销售节奏和销售速度分析得出，项目销售的完成时点应该设定在2002年12月31日。1-3、项目销售时点确定1、项目的销售时点可基本上确认为开盘时点和公开上市时点二类。（1）、2002年5月15日为公开上市时点，标志项目正式在长春市场亮相。A、2002年5月15日——20002年5月19日为长春市春季房交会。届时，展览一出，必将引起市场注目。这是客观存在的一个时间点，是无法改变的，根据我司分析，项目的实际亮相时间应该拖后。B、房交会上必然会出现系列意向及预定客户，若此时不抓住客户，将导致大批客群流失。（2）、2002年7月18日为开盘时点，原因：A、季节天气较好，项目环境可以展现出较美的一面。B、工程有较好的形象；C、销售准备充分；第63页共16页第62页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第63页共16页D、有足够的市场预热时间第64页共16页第63页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第64页共16页但是，从我司得到的资料中，7月-8月期间，市场将会有107万平方米的物业开盘，其分别是：我的家园开盘10万平方米；长春明珠16万平方米，15万平方米已被集团购买；星宇名家开盘10万平方米；威尼斯开盘8万平方米；亚泰开盘29万平方米（今年目标为12万）；万科开盘8万平方米；富苑华城开盘10万平方米；太阳现代居5万平方米；鸿城国际15万平方米；筑业阳光城开盘10万平方米。以上相加共107万平方米，其中筑业阳光城2002年6月8日已开盘，万科城市花园4月28日开盘。除筑业阳光城、万科城市花园外，几乎所有3000元/平方米项目的强销期及开盘前的广告投入期都会集中在2002年6月15日——2002年7月31日的45天内，之所以产生这样的判断，是因为我们从调查中...
