第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共16页成功店长培训班在同等的需求比例和成交率下，100个客户，有40%的人有需求，那么每年可以做8单，如果有1000个客户，每年可以做80单，很多人认为我只要成交就行了，但这是一个长期的行业，所以要做长期的准备。"O7?'Y/Y6b我们看这样一个经纪人，他有专业知识，业务技能，左边是房源，右边是客源。'u:W6J-v/r以前总是在本子上写写划划，其实这种观点是错误的。经纪人和公司都要建立客户资料库，再加上公司管理，把信息维护好。我们的行业流失率很高，如果公司没有建立客户资料系统，经纪人走了，很多客户也流失了。一般情况下，客户是跟经纪人走的。要避免这种情况，只有公司把这方面的系统建立起来。在这方面杭州的我爱我家是作的相当好的，门店很多，系统是很完善的，能帮他获得源源不断的信息，他们的成交量一般都比别人多。经纪人如果能获得稳定的回报，他是不会走的，每月挣很少的钱，连生活费都拿不道，怎么让他坚持下去中国有句古话：三军未动，粮草先行。房源就是我们的粮草，是中介公司的重要资源。要租房，你只有两三套，其他公司一下十几套，所以我们的房源量一定要大。房源的完整属性，包括三个属性：物理属性，本身情况和周边物理情况，建筑面积、外观、朝向、格局、楼层。法律属性：用途，权属状况随着房屋的转移而变化，一般通过法律文件来体现。心理属性，一般来说，委托人所能了解到的市场信息是有限的，容易导致他们对市场产生比较片面的理解。在目前，媒体的宣传、经纪人的讲解是他们了解市场信息的两大渠道。但是，因为这两大渠道的信息都缺乏权威性，有些委托人会另外寻找一些认为可以信赖的信息来源，如身边亲人、同事、邻居等。这些信息都具有不确定性，容易发生变化。他们的变化往往会引起委托人的心理变化。随时间推移，委托方对出租出售的心态也会发生变化，最终引起房源价格的变化。例如。要最大限度的把握业主的心理状态，这样在谈判时才好把握,才会是一个很好的经纪人。第三点，房源的特征：１、公共性,在美国只要将物业委托了一个经纪人出租或出售,任何其他的经纪人成交了都要给他分佣的。也就是说这个业主把这个房子委托给你们经纪人,这个房子就等于是你经纪人的商品了,商品是有独占性的。但是在国内我们很多城市,房主为了快点把房子卖出去,一般都是多家委托,这个房源很多公司都有,我们这时获得的是信息而不是商品。2、变动性，房源的变动性包括两个方面：价格因素的变动，和使用状态的变动。价格的变动是经常发生的，使用状态的变动较少发生，如原本闲置得一套等待出售的房产，在委托期间委托人决定先租给人居住，但这样并不拒绝有兴趣的买家去看楼、购买。这样就要求我们经纪人及时回访客户，及时更新房源%r:s(@)m,}$e8l0D3、可替代性，因为没有两个完全一样的房子，客户因为某类原因比如价格不喜欢，买不成房子，他可以选择在同类地段,找相似的房源。3i:`;W.J7\4j5}4、时效性，这套房源你要是在短期内不能成交。他有可能在别的地方成交,有的先说好了,可是时间一长了,再去他说我不卖了,所以时效性也是很重要的。+`!s0F4e#R,E*_二、房源的开拓和获取，我们讲房源管理,一定离不开房源开发,这里我简单的给大家讲一下,首先我要给大家讲的是小业主和大业主,小业主就是我们大家经常碰到的。'O!s"K.\;b!@)t;e我们看一下房源开发的原则，第2页共16页第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共16页第一个，及时性，获知房源资料后，必须及时对其进行核实、了解力争在最短的时间内使之成为有效房源，并根据起变动性进行及时的信息更新，保证其有效性。无意间得到了小区换一个大型的品牌物业公司，及时更新，房子卖掉了。第二个是持续性，房源是有时效的，房源会随着成交暂时退出市场，只有持之以恒的“持续性”的开发，才能保证充足的房源可以利用。比如你获得五套房源，成交了两套，你后面必须持续开发，否则就没有粮草了。第三点是集中性，针对某一区域、某一楼盘、某一类型的房源收集，保证相对集中，从而使该类需求的客户有更...
