第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共8页石家庄某楼盘实战定价方案1、定价思路本住宅物业价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定年价格时，依据以下步骤制定价格方案：第一步：分析项目特点，确定价格制定原则；第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例；第三步：确定价格影响因素；第四步：通过影响因素分析可比案例；第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格；第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价；第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差；第八步：确定价格表；第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格；第十步：确定付款方式。2、项目价格制定原则（1）、项目特点分析项目全部为多层住宅，南北朝向，分为南北两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：A、户型设计上的差异：北组团户型设计中受回迁房平面户型限制，平面设计较差，主要为2房1厅和1房1厅，建筑面积为40—133平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房2厅为主，建筑面积在71—196平方；B、组团环境上差异：外部环境中北组团北面临近东货场，噪音、污染较南组团重；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化；C、楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团不具备这一优势。（2）、价格制定方法A、以南北两大组团形成两个价格体系，并且拉开价格差距；B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此噪音是影响价格差的主要因素；C、北组团户型面积偏小，价格制定主要从总价考虑。第2页共8页第1页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共8页3.确定项目可实现均价(1)市场比较法考虑本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域,项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,通过价格影响因素对比调整确定物业比准价格,以最终确定本项目住宅可实现的均价.(2)调查案例选取选取原则:同类型住宅物业,同一供需区域,位置接近,成交时间相似,成交价格为正常实现的交易价格.根据以上选取原则,选择项目周边的燕都花园、宏兴花园（二期）、博雅庄园作为可比案例。（3）住宅物业价格影响因素A、因素一：地理位置比较因素•环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻；•交通：车行、管制、公共交通；•配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。B、因素二：楼盘本体素质比较因素•规模；•平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等；•设备：供热、智能化、消防；•装修：地面、厨卫、门窗；•外观：立面设计、大堂、会所；•景观；•车位；•开发商；•承建商。C、因素三：物业管理•品牌；•收费；D、因素四：工程形象进度•楼花、准现楼、现楼；•入伙时间；E、因素五：营销因素•市场时机；•营销包装等。（4）具体调查结果（略）调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅价格在2400—2900元/平方；燕都花园综合素质与本项目最为相似，其次是宏兴花园、博雅庄园。第3页共8页第2页共8页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共8页（5）楼盘对比分析根据以上调研资料，楼盘因素对比如下：楼盘比较表（住宅）楼盘名称权重%本项目燕都花园宏兴花园博雅庄园A、地理位置40环境23生活氛围5100人文氛围5自然环境6治安状况4区域印象2升值前瞻1100交通7车行、管制3100公共交通4100配套10100学校、幼儿园5100菜市场、商场3医院、银行2100B、楼盘本体素质40规模、配套、实力5100平面设计13100设备（供热、智能化）3100装修（地面、厨卫、门窗）5100是否送电器2100外观（包括大堂、会所）310...
