第1页共19页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共19页2003年济南市住房市场动态分析2003年,是全国人民在党的十六大精神指引下全面建设小康社会,经受严峻考验并取得重大胜利的一年。在宏观经济良好运行的背景下,随着我市新的城市规划的实施,我市住房一、二级市场继续保持购销两旺的发展态势,联动效应明显,对拉动我市经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。一、综合情况2003年全市房地产转让持续快速增长并再创佳绩。其中,转让件数超过2万件,达到24315件,同比增长36.5%;转让面积突破300万平方米,达到321.95万平方米,增长26.8%;转让金额53.31亿元,增长近10个亿,增幅为22.1%。全市住房抵押8584件,同比增长1.5倍;抵押面积106.05万平方米,增长99.9%;抵押金额25.85亿元,增长94.5%。第2页共19页第1页共19页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共19页图1全市房地产转让面积突破300万平方米二、住房一级市场运行特点(一).基本情况2003年,全市商品住房成交8886件,比上年增长49.6%;成交面积109.54万平方米,增长33.9%;成交金额24.79亿元,增长56.7%。(二).“普通商品住房”供需两旺2003年,我市“普通商品住房”(注:国务院18号文提出“普通商品住房”概念,我们认为,就本市而言,“普通商品住房”价格以上限不超过3000元/㎡为宜,即我们在上半年分析中确定的中档和低档价格范围。)成交7890件(见图2),占商品住房成交总件数的88.8%。在我市商品住房交易件数、面积、金额三项指标保持34%~57%的高增长情况下,“普通商品住房”成交件数尚能达到88.8%,足以证明我市2003年“普通商品住房”供应基本满足了市场需求,这是其一。第3页共19页第2页共19页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共19页图2商品住房不同价位销售件数对比其二,从成交商品住房的户型来看(见图3),不超过130㎡的中小户型成交6443件,占商品住房成交总件数的72.5%;其中70~130㎡之间的户型最为市场所认可,共计5710件,占64.3%。从这个意义上说,适合普通居民改善居住条件的户型也基本满足了市场需求。另外,我们通过图3还可以看出,除70~130㎡的主导户型外,130㎡以上的大户型成交量明显高于70㎡以下的小户型。这种状况一方面说明居民改善居住条件的期望值较高,一级市场发展还是很有潜力的;但同时,从购房抵押情况来看,居民在购买商品房时,大部分是采用贷款购买的方式,这其中虽然有居民购房观念在逐步改变因素的影响,但也说明目前市场上供应的“普通商品住房”户型面积偏大,居民的经济承受能力还达不到购买大户型的条件,市场还是应该以70~130㎡左右的"普通商品住房"为主。第4页共19页第3页共19页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第4页共19页图3商品住房户型面积成交情况对比(三).多层占据市场主导地位,高层、小高层成倍增长在济南市商品住房市场上,多层、高层和小高层楼房的销售量比例出现变化。2003年,我市销售的多层楼房所占商品住房销售总件数的比重为66.70%;高层、小高层商品住房成交2959件,同比增长3.5倍;占商品住房成交总量的33.3%,比上一年提高22个百分点。但是,买一套高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多,不是一般居民家庭所能承受的。多层与高层、小高层两者价格与销售量上形成的对比,从一个侧面反映出我市住房市场各类住房有效需求的“质”“量”辩证关系。第5页共19页第4页共19页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第5页共19页图4不同层高商品住房销售件数比重图示(四).个人购商品住房实现历史性突破2003年,我市个人购买商品住房件数、面积的比例均超过90%以上。其中成交8691件,占商品住房成交总件数的97.8%;成交面积99.35万㎡,占90.7%;成交金额22.18亿元,占89.5%,分别比2002年提高了17.7、25.4和20.8个百分点(见表3),居民的住房消费水平和住房商品化程度同步快速提升。实现了自98年停止福利分房以来的历史性突破。或许,我们还可把这种突破看作我市住房消费已经全面进...