第1页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共19页2003年济南市住房市场动态分析2003年，是全国人民在党的十六大精神指引下全面建设小康社会，经受严峻考验并取得重大胜利的一年。在宏观经济良好运行的背景下，随着我市新的城市规划的实施，我市住房一、二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动我市经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。一、综合情况2003年全市房地产转让持续快速增长并再创佳绩。其中，转让件数超过2万件，达到24315件，同比增长36.5%；转让面积突破300万平方米，达到321.95万平方米，增长26.8%；转让金额53.31亿元，增长近10个亿，增幅为22.1%。全市住房抵押8584件，同比增长1.5倍；抵押面积106.05万平方米，增长99.9%；抵押金额25.85亿元，增长94.5%。第2页共19页第1页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共19页图1全市房地产转让面积突破300万平方米二、住房一级市场运行特点(一).基本情况2003年，全市商品住房成交8886件，比上年增长49.6%；成交面积109.54万平方米，增长33.9%；成交金额24.79亿元，增长56.7%。（二）.“普通商品住房”供需两旺2003年，我市“普通商品住房”（注：国务院18号文提出“普通商品住房”概念，我们认为，就本市而言，“普通商品住房”价格以上限不超过3000元/㎡为宜，即我们在上半年分析中确定的中档和低档价格范围。）成交7890件（见图2），占商品住房成交总件数的88.8%。在我市商品住房交易件数、面积、金额三项指标保持34%～57%的高增长情况下，“普通商品住房”成交件数尚能达到88.8%，足以证明我市2003年“普通商品住房”供应基本满足了市场需求，这是其一。第3页共19页第2页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共19页图2商品住房不同价位销售件数对比其二，从成交商品住房的户型来看（见图3），不超过130㎡的中小户型成交6443件，占商品住房成交总件数的72.5%；其中70～130㎡之间的户型最为市场所认可，共计5710件，占64.3%。从这个意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型也基本满足了市场需求。另外，我们通过图3还可以看出，除70～130㎡的主导户型外，130㎡以上的大户型成交量明显高于70㎡以下的小户型。这种状况一方面说明居民改善居住条件的期望值较高，一级市场发展还是很有潜力的；但同时，从购房抵押情况来看，居民在购买商品房时，大部分是采用贷款购买的方式，这其中虽然有居民购房观念在逐步改变因素的影响，但也说明目前市场上供应的“普通商品住房”户型面积偏大，居民的经济承受能力还达不到购买大户型的条件，市场还是应该以70～130㎡左右的"普通商品住房"为主。第4页共19页第3页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共19页图3商品住房户型面积成交情况对比（三）.多层占据市场主导地位，高层、小高层成倍增长在济南市商品住房市场上，多层、高层和小高层楼房的销售量比例出现变化。2003年，我市销售的多层楼房所占商品住房销售总件数的比重为66.70%；高层、小高层商品住房成交2959件，同比增长3.5倍；占商品住房成交总量的33.3%，比上一年提高22个百分点。但是，买一套高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多，不是一般居民家庭所能承受的。多层与高层、小高层两者价格与销售量上形成的对比，从一个侧面反映出我市住房市场各类住房有效需求的“质”“量”辩证关系。第5页共19页第4页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共19页图4不同层高商品住房销售件数比重图示（四）.个人购商品住房实现历史性突破2003年，我市个人购买商品住房件数、面积的比例均超过90%以上。其中成交8691件，占商品住房成交总件数的97.8%；成交面积99.35万㎡，占90.7%；成交金额22.18亿元，占89.5%，分别比2002年提高了17.7、25.4和20.8个百分点（见表3），居民的住房消费水平和住房商品化程度同步快速提升。实现了自98年停止福利分房以来的历史性突破。或许，我们还可把这种突破看作我市住房消费已经全面进...
