第1页共15页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共15页北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（市住房城乡建设委市民政局市社会办二〇一〇年十二月十三日）第一章总则第一条为了规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保护业主、业主大会和业主委员会的合法权益，协助、指导全体业主正确行使共同管理权利，进一步建立和完善权责一致、依法有序的住宅区业主自我治理机制，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》（市政府令第219号）及有关规定，制定本规则。本条说明了制定《指导规则》的目的和依据。第二条本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、选举和活动，适用本规则。本条规定了《指导规则》的适用范围，即适用的行政区域和适用的行为。适用的区域是北京市行政区域内的住宅区。《指导规则》第五十八条还说明了非住宅区可以参照本规则。适用的行为是业主大会、业主委员会的成立、运作及活动。《指导规则》对业主大会的成立、职责、会议形式、议事规则，业主委员会的职责、组成，街道办事处、乡镇政府、社区居委会、建设房管行政管理机构的职责分工进行了规定，着重规范相关环节各方主体的行为。第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权利、承担共同管理责任。本条说明了业主大会的组成人员、组成人员的范围及成员权利责任的范围。第四条业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责。业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干涉。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过公共决策平台进行决策。本条说明了业主大会的活动原则第五条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，本着依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统一、政务公开的原则对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规和规章的决定，应当及时责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本条规定了街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动应承担的职责。第六条业主大会、业主委员会的成立及活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作应当接受司法行政主管部门的指导和监督。本条说明了提供法律服务和处理纠纷的主管部门。第二章业主大会成立第2页共15页第1页共15页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共15页第七条本规则所称业主，包括：（一）依法登记取得房屋所有权的人；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。本条是对“业主”概念的界定。“业主”概念的准确界定是规范业主大会、业主委员会活动的基础。《物业管理条例》第六条明确指出“房屋的所有权人为业主”。谁是房屋的所有权人，法律凭证是什么？房屋属不动产，物权法规定：国家对不动产实行统一登记制度。《房屋登记办法》规定：国家实行房屋所有权发证制度。房屋权属证书是权利人对外公示房屋所有关系的重要凭证，因此，“业主”房屋权属证书上记载的权利人。未在房屋权属证书载明的其他人，包括夫、妻、父、母、子、女等亲属关系的相关人不是业主。如果房屋权属证书上权利人为两人以上，则构成共同“业主”。另外，考虑到购房人入住到取得房屋权属证书需要一段时间，为保障业主权利的正常行使，购买商品房已交付使用尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载...
