第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页上海商业地产市场不容乐观，投资风险显现杨红旭曾几何时，号称暴利的住宅投资与商铺炒卖相比，也只能算“小巫见大巫”。“一铺养三代”，作为商业项目广告文案中的扎眼词汇，又有多少热血澎湃的投资者真想耐着性子长期经营荫庇后代？！毕竟在买进倒出须臾之间，便“母鸡变凤凰”。还记得2004年，笔者曾操作把大商场分割成小商铺出售的“生活家”项目时，投资者排队抢购的狂热场景。可对该项目300多个小业主来说，结果却是个悲剧，因为一年后大老板的资金链断裂，不仅开业时间拖了又拖，“10年8%回报”也终成泡影，徒留“黑老板诈骗2.4亿”的标语在项目大橱窗上泄愤。自去年新老“国八条”强力调控之后，上海住宅市场应声落地，量价齐跌，一直到今年三月才开始回暖，孰料“国六条”再下猛药，楼市无奈继续观望盘整，“金九银十”再成泡影。于是业内普遍认为，因非住宅市场不在宏观调控之列，反倒可以“因别人之祸得自己之福”，比如写字楼市场确实租售双线飘红，商铺价格也有明显攀升，但后者的投资风险度正越来越高，而许多人却并未察觉，更不用说予以重视了。那么，到底是谁动了上海商业地产（本文指代商业营业用房）的奶酪？一、十多年来市场增长过快，目前已趋于饱和不妨先回顾一下上海商业地产的“发家史”。上世纪80年代末，上海最大的零售网点仍旧是1930年代的历史遗产：大新、永安、先施、新新等四大商厦。从1991年开始，商业地产进入快速发展期，商业街、销品茂、大超市、社区商业临街商铺、底商等丰富的业种业态大量进入市场；人均商业面积从1991年的0.4平方米增至2000年的0.81平方米；从南京路和淮海路传统的两条商业街，逐步形成了以“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家汇、新客站、豫园、五角场）为核心的商业布局模式。上海用10年时间走过了发达国家50年商业业态进化的历程，这既是“后发优势”的体现，也是对建国后“重生产轻生活”的历史偿债。第2页共9页第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共9页图1上海商业用房面积增长情况数据来源：上海统计局进入21世纪，为了适应城市规模扩张和中心城区向外动迁的需要，上海加大了对传统商业改造的力度，加快了业态升级和便民利民商业发展的步伐,基本形成了以“四街四城”市级商业中心为核心，以地区商业中心和居住区商业中心为支撑的多层次、多心化、组团式的商业布局。在政府的强力支持及旺盛的开发需求下，2001年，上海的商业用地供应量同比剧增118%，其后几年一直在高年份19911992199319941995199619971998199920002001200220032004商业用房总量4194254855155626567551032106711911399178023502857商业网点数13.5014.9213.5913.8216.3419.6420.2920.3222.5622.7524.3426.1926.0929.76人均商业面积0.330.330.370.400.430.500.580.790.810.901.051.331.752.11第3页共9页第2页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共9页位运行（见图2）。土地供应的激增，两年后直接反映在预售面积的扩容，从2003年开始快速递增。截至2004年底，上海商业建筑面积已经达到2857万平方米，以同期在册户籍人口1352万人数量来计算，人均商业面积为2.11平方米，千人商业网点数为22个，已超过许多国际大都市的人均占有水平，如东京为1.42平方米、大阪为1.52平方米。图2近几年上海市商业及用地出让情况（可建面积）（万平米）数据来源：上海市统计局商业地产市场的繁荣，是和上海房地产业自2000年后明显回温和快速发展同步进行的。由于市场需求火爆，炒铺更甚于炒房，突出表现在2003年和2004年商业地产市场的供求比为1：1.3,供不应求态势突出。但到了2005年，市场风云突变，供求发生逆转，供求比变成了1：0.73（见图3）。笔者认为，原因有二：其一，2003年和2004年土地出让和开工量太大，导致2005年的供应量高达251.7万平米，同比增长58.32%；其二，2005年3月，针对房地产业的宏观调控之后，商业地产市场还是受到负面影响，虽然比住宅市场乐观，但部分投资客撤退却...
