第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页上海商业地产市场不容乐观，投资风险显现杨红旭曾几何时，号称暴利的住宅投资与商铺炒卖相比，也只能算“小巫见大巫”
“一铺养三代”，作为商业项目广告文案中的扎眼词汇，又有多少热血澎湃的投资者真想耐着性子长期经营荫庇后代
毕竟在买进倒出须臾之间，便“母鸡变凤凰”
还记得2004年，笔者曾操作把大商场分割成小商铺出售的“生活家”项目时，投资者排队抢购的狂热场景
可对该项目300多个小业主来说，结果却是个悲剧，因为一年后大老板的资金链断裂，不仅开业时间拖了又拖，“10年8%回报”也终成泡影，徒留“黑老板诈骗2
4亿”的标语在项目大橱窗上泄愤
自去年新老“国八条”强力调控之后，上海住宅市场应声落地，量价齐跌，一直到今年三月才开始回暖，孰料“国六条”再下猛药，楼市无奈继续观望盘整，“金九银十”再成泡影
于是业内普遍认为，因非住宅市场不在宏观调控之列，反倒可以“因别人之祸得自己之福”，比如写字楼市场确实租售双线飘红，商铺价格也有明显攀升，但后者的投资风险度正越来越高，而许多人却并未察觉，更不用说予以重视了
那么，到底是谁动了上海商业地产（本文指代商业营业用房）的奶酪
一、十多年来市场增长过快，目前已趋于饱和不妨先回顾一下上海商业地产的“发家史”
上世纪80年代末，上海最大的零售网点仍旧是1930年代的历史遗产：大新、永安、先施、新新等四大商厦
从1991年开始，商业地产进入快速发展期，商业街、销品茂、大超市、社区商业临街商铺、底商等丰富的业种业态大量进入市场；人均商业面积从1991年的0
4平方米增至2000年的0
81平方米；从南京路和淮海路传统的两条商业街，逐步形成了以“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家汇、新客站、豫园、五角场）为核心的商业布局模式
上海用10年时间走过了发达国家
