第1页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共10页2011年房地产估价师《经营与管理》试题与答案第一部分1．研究与发展用房属于（）物业。A．居住B．商业C．工业D．特殊【答案】C【解析】工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。2．以下投资类型，不属于间接投资的是（）。A．房地产抵押支持证券8．购买房地产企业股票C．购买房地产投资信托公司股份D．合伙开发房地产项目【答案】D【解析】房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为。其形式主要有：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托基金；③购买住房抵押支持证券。3．投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去相应可能收益的风险是指（）。A．时间风险B．比较风险C．机会成本D．资本价值风险【答案】B【解析】比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。4．国债的收益率为5％，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险系数为0.4，零售商业用房、写字楼市场相对于整个房地产投资市场的风险系数分别为1.5和1.2。根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时零售商业用房、写字楼市场所选用的折现率分别应为10％和（）。A．7％http://www.Examw.comB．8％C．9％D．11％【答案】C【解析】资本资产定价模型与公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]的意义是一致的，即式中的E（Rj）可看作房地产估价中的折现率R。其中，Rf指无风险资产的收益率，通常指国债收益率或银行存款利率；E（Rm）指市场的整体平均收益率；βj指资产j的系统性市场风险系数。先用零售商业用房的折现率求出第2页共10页第1页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共10页E（Rm），即10％＝5％＋1.5×0.4[E（Rm）－5％]，计算得E（Rm）＝13.33％；则写字楼市场所选用的折现率R=5％＋1.2×0.4[13.33％－5％]＝9％。5．某市2009年新开工的房屋建筑面积为130万m2，2008年未完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为100万m2，则该市房屋的平均建设周期为（）年。A．1.3B．1.5C．2D．1.1【答案】B【解析】平均建设周期，是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积，其中房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积。所以，该市房屋的平均建设周期为：（130＋20）/100＝1.5年。第二部分1．某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。A．位置固定性B．不一致性C．适应性D．相互影响性【答案】D【解析】房地产投资存在效益外溢和转移的特点，即房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了巨大的成功。2．房地产开发投资通常属于（），它形成了房地产市场的增量供给。A．长期投资中华考试网B．短期投资C．中期投资D．中长期投资【答案】B【解析】房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。3．按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A．收益型、抵押型和机会型三种类型B．权益型、抵押型和混合型三种类型C．收益型、收益加增值型和机会型三种类型D．收益型、收益加增值型和混合型三种类型【答案】C来源:考试通第3页共10页第2页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共10页【解析】风险对房地产投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。按照风险大小和收益...
