中国人民银行茂名支行住宅区物业管理建议书茂名市鼎源物业管理有限公司敬呈二零零五年十一月三十日目录前言………………………………………………………P.3～P.4第一部分支行住宅区管理现状分析…………………………P.5～P.8第二部分支行住宅区物业管理方案………………………P.9～P.20第三部分管理处人员配备及有效管理……………………P.21～P.40第四部分支行住宅区各项管理指标及……………………P.41～P.44第五部分便民服务…………………………………………P.45～P.48第六部分紧急事故处理流程………………………………P.49～P.51前言鼎源物业管理公司成立于2003年，是一家具有物业管理、清洁保养、安全保卫、工程服务等多元化、专业化的服务公司。公司目前管理面积近五万平方米，管理类型包括写字楼、住宅小区、会所等物业管理各个领域。经过短短两年的飞速发展，鼎源物业已成为茂名市规模最大、人员最多、最具专业实力的物业管理公司。2004年，公司通过国家建设部物业管理国家三级资质认定。2005年，公司所管项目――全球通大厦被评为“茂名市物业管理示范大厦”，成为茂名市第一幢获此殊荣的高层建筑。鼎源物业主要管理层成员，均来自中、港大型的物业管理公司，对各类型物业均有一定的管理经验及完整的管理策略。同时，公司拥有一支技术精良，团结向上的员工队伍，拥有各类型专业技术人员，目前正不断向着高科技、高层次、多元化的管理目标迈进。公司经过两年多的不断探索、发展完善，建立了科学、规范的管理体系。鼎源物业积极倡导“以人为本，以质登峰”的管理理念，遵循“服务至诚、精益求精；管理规范、进取创新”的质量方针，鼓起一切从零开始的决心和信心，锐意进取，积极创新，在现有物业的基础上不断拓展新市场。公司现参与管理的项目遍及茂名市、高州市、化州市、信宜市、电白县。为加速鼎源公司市场化的进程，标新创绩为社会树立一个规范、健康、温馨的精品物业管理的形象，扩大市场占有率，公司进行了大胆的拓展尝试，并有幸为中国人民银行茂名支行住宅区（下简称支行住宅区）的物业管理工作提供管理方案，为此，公司形成了以总经理为核心，聚集了各类专业人才的经营策划小组，通过对支行各住宅区周边环境、市场氛围、物业保值趋势等周密的市场调研和细分，确立了初步的管理设想，提出了树立“管理功能、维护功能、服务功能”三大功能为核心的管理思路，并根据实际的要求，结合公司的管理经验，为支行各住宅区精心设计了整体管理方案，以保障业主的利益，为各住宅区的业主提供一个安全、舒适、和谐的居住工作环境。同时，更要提高物业的投资回报率，使房地产这类贵重资产和高价商品得以发挥最高的效益。本着“用心面对客户，服务创造价值”的服务理念，鼎源人以现代化的管理和敬业的精神为支行住宅区业主提供优质服务，持续超越业主不断增长的服务期望。并将以卓越的品牌缔造与中国人民银行茂名支行齐头并进，相得宜彰的经典之作。第一部分支行住宅区管理现状分析支行住宅区位于茂名市区，但是组建相当分散。十幢楼共分布在市区的六个区域。楼宇最早建于上世纪八十年代，有近二十年楼龄，最晚也有七八年楼龄。属于典型的福利房形式住宅区。其中85％为茂名支行职工或金融系统其他职工居住，只有15％为已售出或出租住户。长期以来，支行住宅区都由支行后勤部和保卫科共同管理。由于是非专职、非专业的管理部门，只能对住宅区进行简单的修修补补和安全看护，完全是被动管理。因此，目前的小区管理中存在着很多漏洞和隐患。经过多次调研和分析，我们把目前支行住宅区的物业管理工作存在的问题归纳为：“一个缺乏专业，两个意识被动，三个管理漏项”。缺乏专业管理服务目前住宅区的物业管理工作主要由支行后勤部和保卫科共同负责，管理人员非专职也非专业人员，因此在管理工作上不能体现出专业服务水准。物业保值、增值意识被动物业的保值和升值是业主投资一个主要因素。支行住宅区投入使用较早，虽然地理位置良好，但由于其长期以来物业管理服务处于较被动状态，不能体现出从专业物业管理角度向业主主动提供服务的意识，因此业主的物业保值、增...
