第1页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共33页滨海新区房地产形势与展望2005-12-12主讲嘉宾：冯伦主持人：冯仑先生我们并不生疏，因为在开发区就有冯仑先生的项目，现任万通集团董事局主席，冯仑先生还是原国家体改委成员、北京万通集团董事局主席、全国工商联住宅商会轮值主席，中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员，在中国的房地产界享有“地产思想家”的美誉。他曾获得经济学博士、政治学硕士和法学博士学位，自1991年开始领导并参与了万通集团的创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司，参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事，策划并领导了多家企业的收购及并轨，使第2页共33页第1页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共33页万通集团在几年内实现总资产逾30亿人民币。冯仑：大家上午好！非常高兴来到咱们泰达，也是开发区，现在也是万通的娘家，一起来探讨一下房地产今年的情况，和大家感兴趣的明年和后年发展的一些重要问题。讲房地产的事情，有很多种讲法。刚才唐总也已经介绍了一些情况，我想是不是这样，总的来看房地产有三个层面的问题：第一房地产公司的状况，一个是行业的状况，再一个是市场和趋势。我从这三个方面，跟大家讲一下我们怎么思考这些问题。这样有助于除了关心眼下的市场，还掌握背后的规律。从中国来看房地产企业，我们从小到大的来说，企第3页共33页第2页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共33页业是什么状况？现在将近4万家房地产公司，这些公司在北京、上海还有广东三个区域，也就是三极。长三角、珠三角和京津塘这三极，占到全国房地产公司的2/3。北京有将近3000家，天津有将近2000家还多一点，上海有3000多家，将近4000家，这三个地区就占据房地产公司的2/3，创造市场的供给也占到2/3左右。从公司的规模来说，全国前十大公司这几年北京占三个，上海一般是两家，广东会有三家，其余地区有两家。也就是说，前十大房地产公司也有80％的大公司集中在这三个地区，从区域来看集中度非常高。从公司投资者的构成来看，70％现在是民营的，这是在今年以前。在今年最后一个季度出现了一个变化，未来的结构发生很大变化。公司的数量有70％是民营，第4页共33页第3页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共33页市场的潮流、市场的影响力是民营占据的，但是今年上个月，国资委公布了国有房地产企业，特别是169家当中已经确定了11家作为未来房地产主业，计划还有5家，一共是16家，也就是国有大型房地产公司在国资委有16家。这16家目前在今年已经开始陆续参与大规模土地拍卖。也就是说，在今后三年之内，在市场的供应格局来看特别是普通住宅格局来看，国有有很大的上升，在前十位排名上，大概一半以上是国有。现在只有两家是国有，就是前十位当中，其中有一家是万科，国有是相对的大股东，其中有华润。另外一家就是金地，投资者的成分在今后几年市场的影响力，国有企业在普通住宅市场会有非常大的比例，这也符合政府调控房价的意图。第5页共33页第4页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共33页最后讲到今年的形势，企业的构成对今年的形势发生很大的变化。另外就是从企业的经营模式来看，中国将近4万家房地产公司，经营模式基本上是趋同的，都是讲的香港模式——简单的买一个地，然后规划、施工，最后把房子卖出去，每平米加一点钱，相当于制衣厂增的加工费，全国公司80％都是这么做生意的。在美国最发达的市场，有20多万家房地产企业。这20万家房地产企业做我们所谓开发的这种企业连1/10都不到，大部分是行业中的服务性，包括金融服务、包括物品部件的服务、包括物业管理、包括建筑施工等等各种项目。也就是说，行业的成熟不光是企业数量，而是企业物业的细分和经营模式的不断改进。我们现在的问题是跟行业的发展不成熟有关系。企业全部是第6页共33页第5页共33页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码...
