16第十六章电子教案VIP免费

第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页第十六章境外物业管理介绍(电子教案)第一节香港物业管理一、香港住宅的分类与管理概况(一)香港住房情况1、临时性建筑物：香港的临时性建筑物可分为寮屋、木屋、平房、临时房屋和临时安置所。2、廉租屋:廉租屋也称为公屋，是一种供低收入者租用的住宅。3、居者有其屋：“居者有其屋”也称为居屋，即房屋委员会或房屋协会建造并用于出售的成套住宅，供中等收入者购买。4、私人楼宇:在香港，私人楼宇的居住标准高，环境优美，而且价格也昂贵。居住私人楼宇分为两种情况：购买或租住。(二)、香港住宅的管理◆香港房屋委员会和房屋协会所建的廉租屋和居屋，都有一位房屋事务经理作主管，并有一组受过训练的职员协助管理;◆私人楼宇一般由发展商为其提供专业化管理的形式；◆同时，香港政府也注意发挥住户和业主自我管理、民主管理的作用。“香港物业管理公司协会”于1989年成立，主要的物业管理公司都是协会会员。物业管理公司协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同行业进行监督。二、香港房屋的管理机构（一）香港房屋委员会香港房屋委员会（简称房委会）于1973年4月1日根据香港法例第283章房屋条例而成立。它由多个官方机构先后演变而成，负责就房屋事宜向香港总督提供意见，统筹所有公共房屋事务，并负责规划、兴建及管理各类公营房屋与附属设施。1988年4月1日房屋委员会进行了改组。改组后，房委会取得了财政的自主权，可第2页共9页第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共9页以灵活地处理政府所拟定的长远房屋策略。该策略目标是在本世纪末之前，为所有需要房屋的家庭解决居住问题。（二）香港房屋署香港房屋署是政府机关，也是香港房屋委员会的执行部门，房委会所制定的政策均由房屋署执行。房屋署具体负责策划建筑、管理廉租屋和居屋。（三）香港房屋协会香港房屋协会是1948年在香港政府支持下创立的一个群众性团体，其宗旨在于解决第二次世界大战后香港住屋极度短缺的问题。1951年香港政府通过《香港房屋协会注册成立条例》，香港房屋协会便成为一个法定团体。（四）公共屋村管理机构公共屋村一般由房屋委员会管理。一个标准的公共屋村约有6000户，设有一个管理公共屋村的办事处。办事处由房屋事务经理、房屋事务主任、房屋事务助理员、技工、市容整洁队、总务室等组成。公共屋村办事处的日常管理包括以下内容：1．入住管理。2．住户装修管理。3．维修保养。4．清倒垃圾。5．收取租金。6．终止租约。（五）多层建筑物业主立案法团多层建筑物业主立案法团即是多层大厦各业主按照香港政府制定的《多层建筑物（业主法团）》成立的法人团体。三、香港房屋的维修、保养与管理（一）公共屋村1．经常性养护2．预定计划的维修。（二）居屋第3页共9页第2页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共9页根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由香港房屋署统一负责实施维修、养护与管理。（三）私人楼宇香港政府通过立法，引导业主成立群众性社团组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理；也可以通过订立合同，委托专业物业管理公司对其房屋进行维修、养护与管理。（四）其他楼宇1．商场:2．工业大厦3．办公楼四、香港物业管理的财务安排（一）编制管理预算案。（二）管理费的核定一般在测算物业管理费时，主要考虑以下几个方面的开支：1．管理维修人员之薪金，长期服务金，医疗、劳保等费用；2．公共部位和共用设施的维修、保养费；3．清洁用料和服务费；4．公用水电费；5．火灾及公众地方的责任保险；6．管理处差饷(税)、电话、文具及杂费；7．其他与管理有关的支出；8．不可预见性开支。（三）公屋租金的核定租金构成应包括：房屋维修费、管理费、折旧费、利息、税金和保险费、地租，即成本租金，还应包括一定的利润，即所谓八项租金或商品房租金。香港公共屋村的租金受以下因素的影响：1．住户的负担能力。2．屋村的对比价值。3．差饷加额。差饷是政府向物业直接征收的一种税。第4页共9...