第1页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共39页宜宾置信“莱荫河畔”市场报告竟标方案雪松广告一、宜宾房地产市场情况二、对1—2个楼盘分析三、项目执行程序四、项目营销计划建议第2页共39页第1页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共39页【宜宾房地产市场情况】我司的优势：1.雪松房地产营销策划公司是成都中成房业川南总代理机构。2.独立项目小组运作包括：策划、设计、、制作；广告的执行及活动的策划与实施。3.媒体优势：拥有户外黄金路口广告牌，总代理1、2、4、9路黄金线路车身广告。有多年代理主流媒体经验。具有整合传媒资源优势。除代理日报、晚报、电视台、电台、广报广告外，还独家代理宜宾晚报《.酒都楼市》、《房产周刊》；独家代理宜宾电视台《财富宜宾》《宜宾房产》栏目。4.我司具有大型活动策划及执行能力。成功案例有：陈琳酒都歌友见面会、任达华影迷见面会、四川第十届体育舞蹈锦标赛、西部精英大赛宜宾赛区大赛、宜宾2004首届春季住博会等大型活动。及正在筹办中的2005年中国宜宾第3页共39页第2页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共39页春季住博会。【宜宾房地产市场情况】一、项目营销背景分析1、项目宏观背景——项目总体市场分析研判从市区区域分布上看，区域特征明显，发育度不平衡。旧城在售楼盘主要分布在沿江沿河一侧，多以小地块高层电梯公寓出现，价格最高，但市场已经饱和，可供开发的地块越来越少；南岸南东区发育度已经很高，中心区域已经少有可开发用地，现已逐步向外围发展，在售楼盘以多层为主，开始出现规模型楼盘；南岸西区统一由鲁能集团规划开发，将是宜宾规模型高尚住宅生活区；至于江北，由于其厂矿企业较多，该区域的房地产开发政策性较强，以企业职工集资建房或大型企业第4页共39页第3页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共39页自主开发为主，而真正的商品房开发不多，目前仅有以“碧水山庄”为代表的几个项目在售。1.、从供给住宅的物业类型和档次来说，物业类型逐渐从单一化走向多样化，物业档次逐渐从低层次走向中高档次。前两年，多数上市楼盘仍是以档次不高的多层安居房出现，除了沿江的楼盘可以借助外围自然景观外，项目小环境较差，项目规模不大，营销观念和管理落后。不过，之后就出现了高层电梯公寓、规模较大园林景观社区、联排别墅等多种物业类型的项目，这些项目开始有精品化意识，注重与外来房地产专业机构（规划设计、景观设计、策划商等）合作打造精品住宅和规范房地产操作技能，这对宜宾房地产市场走向成熟与规范起了较好的模范作用。2.从住宅销售价格区分上看，基本与物业档次和区位一致，区位价格差一般在200-300元/之间。㎡第5页共39页第4页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共39页总体价格幅度大约在1500-2600元/之间。一般来讲，旧城多层住宅销售均价在1600元/左右，电梯公寓销售均价在1800—1900元/左右；南岸东区目前多层住宅销售均价为1500-1600元/左右，电梯公寓销售均价在1800元/左右，联排别墅销售均价在3000元/左右；江北目前多层住宅销售均价为1500元/左右，联排别墅销售均价在3000元/左右。3.、宜宾居民购房需求区域性强由于宜宾有“三江”分割的独特地形，从而形成了相对独立的三大片区，即旧城、南岸和江北。在长期的经济发展、历史文化积淀的影响下，过去有居住不出旧城和过桥即是出城的心理定势，从而导致旧城人口过于集中，人口密集度大，商贸繁荣，但城市负担过重，房屋建设见缝插针，品质与环境极差，尽管如此，到目前为止，仍有不少人不愿“出城”。直到上个世纪90年代，政府意识到问题严重后才加以引导和政策倾斜，分别在南岸建设经济技术开发区第6页共39页第5页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共39页和江北建设旧州工业开发区，并分别以市政府及一些机关单位南迁和五粮液集团建设作为带动。在次基础上也就带动了南岸东区和江北的开发建设...
