第1页共91页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共91页上实海上海项目提案报告策源商办事业部·市场研究部二00四年六月第2页共91页第1页共91页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共91页前言第3页共91页第2页共91页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共91页市场篇第4页共91页第3页共91页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共91页1、项目市场分析1.1项目立地条件分析1.1.1.项目概况用地性质本地块用地性质为综合用地，土地使用年限：70年规划指标：规划总用地面积：84787.7平方米总建筑面积：232797平方米住宅总建筑面积：89710平方米创意居（LOFT）总建筑面积：78081平方米商业街总建筑面积：16000平方米综合容积率：2.44,绿化率：35.2%第5页共91页第4页共91页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共91页地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩。第6页共91页第5页共91页飞虹路街景辽源西路街景大连路沿线住宅大连路沿线商铺编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共91页1.1.2.项目周边环境分析周边环境项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善。项目北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等生活商业配套。项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。周边交通条件第7页共91页第6页共91页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共91页从车行系统来看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。同时轨道交通4号线和8号线均在本项目邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。周边商业生活配套该项目距离控江路商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿大连路有些规模尚可的餐饮店，如即将开业的苏浙汇等。其他的小马路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在15分钟以内，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。小结综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本项目的办公和商业产品十分不利。随着北外滩、东外滩开发的相继启动以及“知识杨浦”的打造，未来仍将有效的改善项目的市场环境，同时鉴于项目产品在上海市场的开创性，报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项目周边的市政规划以及区域市场的依赖度较大，因此以下报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素，分析项目未来所面临的经济环境。市场环境以及规划前景。第8页共91页第7页共91页历年上海国民生产总值（亿元）2462.574034.964551.154950.845408.766250.812000300040005000600070001995年1999年2000年2001年2002年2003年历年上海人均国民生产总值（元）1894234547373824052446585010000200003000040000500001995年2000年2001年2002年2003年编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共91页1.2项目宏观市场环境分析1.2.1上海市宏观经济指标向好，房产政策趋严。房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一，具有很强的产业综合性和关联性，对宏观经济的敏感度极高。近几年上海宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长90年代以来，上海市GDP增长在稳定11%—13%之间，高于全国平均增长...
