论“住改商”纠纷的司法解决VIP免费

论“住改商”纠纷的司法解决随着我国的改革开放，中国社会从传统型社会逐步向现代型社会转型。这种转型的过程是中国社会传统性的消解和现代性的生成过程，也是逐步确立市场经济、民主政治和个人自由的发展过程。在这样的转型时期，各种社会矛盾将更为凸显，而其中核心的问题即是社会中的利益冲突问题。所谓利益冲突，是指利益主体基于利益差别和利益矛盾而产生的利益纠纷和利益争夺。这种利益冲突产生的原因主要可以归纳为以下几点：第一，社会利益关系及利益主体的多元化;第二，自己权利意识的觉醒以及尊重他人权利意识的缺乏;第三，社会快速发展导致社会制度缺乏对权利界限的明确规定。毫无疑问，随着我国社会转型过程的深入，我国社会中的利益冲突也日趋激烈。而在司法实践中，目前日趋表面化的利益冲突是社区利益冲突，社区利益冲突主要是在社区使用和管理中涉及的不同主体(业主、业主委员会、开发商、物业管理公司等)之间的利益冲突。目前的社区利益冲突在司法实践中突出表现为两类纠纷：物业管理纠纷及“住改商”纠纷。对于物业管理纠纷，相关著作及论述已经汗牛充栋，本文不再进行讨论，而将研究对象限定为“住改商”纠纷。至于讨论的主题，本文将主要从司法的角度出发研讨“住改商”纠纷的司法解决，对于其他制度解决途径仅作必要的涉及。一、“住改商”现象的产生及目前存在的问题“住改商”是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用。“住改商”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关。上世纪80年代，我国刚刚开始改革开放，经济尚不发达，就居住状况而言，当时的主要问题是解决住宅紧张问题，住宅楼一般不会另做它用。但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，人口越来越密集，附带性的商业需求随即产生。再加上中小型企业形态在我国普遍发展，政府为鼓励其自主创业的积极性，只要是合法注册的企业，政府就允许营业，至于营业所使用房屋的性质、用途，一概不予考虑，而中小型企业为了节省经营成本，也倾向于将住宅用于经营使用。因此，在各种因素综合作用下，“住改商”逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。但是，也正是随着社会经济的发展，人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的人居环境，有些经济比较发达的城市也提出了建设宜居城市的目标。“住改商”原先并不明显的弊端开始凸现。这种弊端主要体现在以下几个方面：第一，反复装修，随意拆改承重墙，私改电线和燃气线路等情况，导致住宅楼的整体结构被破坏，影响房屋安全;第二，在住宅小区内从事经营活动，导致住宅小区缺乏应有的安宁，影响业主住宅的安宁和舒适，导致业主对小区安全的忧虑;第三，有的商铺经营项目多样，乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌、在大街上晾晒衣被等，严重影响市容市貌;第四，在住宅小区内从事经营活动，声、光、电、气、电波等不可量物对小区的居住环境以及居民身体健康构成影响;第五，在住宅小区经营往往占用业主共有部分。由此可见，“住改商”已经导致社会不同利益主体之间产生了利益冲突。这种利益冲突可概括表述为利益人群与不利益人群之间的冲突。利益方包括：将住宅改作商用的业主、将承租的公有住宅改作商用的承租人、承租由住宅改建而来的商业用房的经营者、可能通过这些商业活动获得商业便利的其他业主。不利益方则包括：“住改商”导致居住安全、居住环境受影响的其他业主，以及遭受土地使用权出让金损失的国家。这种利益冲突现象不仅在新建的商品房小区中普遍存在，在公有住宅楼中也屡见不鲜。如何解决这种利益冲突已成为司法不能回避的课题。从目前“住改商”纠纷的综合情况来看，从主体来看，大致可以分为两类：所有权人“住改商”而引发的纠纷和承租人(主要是公房承租人)“住改商”而引发的纠纷。对于后者，承租人如果擅自“住改商”，房屋所有权人有权依据租赁关系要求其恢复原状并赔偿损失，故此种情况在司法审判上并不存在难点，本文不再专门讨论。对于所有权人“住改商”所引发的纠纷，根据引发原因的不同，大致可以分为如下几类：1、所有权人在“住改商”过程中拆改共有部分;2、所有权人在“住改商”过程中占用共有部分;...