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青岛市商业地产供求状况与特点VIP免费

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第1页共12页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共12页青岛市商业地产供求状况及特点(一)写字楼市场1.整体供求状况青岛市是国家重要的经济中心,五大港口城市之一,在青岛的贸易、物流企业以及为其服务的金融业客户构成写字楼的核心需求,此外,青岛在山东半岛的经济中心地位,也吸引了国际、国内企业来此设立办事机构。因此,写字楼市场需求量大,具有较好的发展前景。但与此同时,市场的供应量也显著上升。从2005年开始,办公物业面积持续快速增长,在建项目规模不断增大。09年青岛市新增写字楼供应量11658平方米,甲级写字楼市场的总存量增至455283平方米,市场消化压力增加2010年上半年,青岛优质写字楼市场存量扩大至942,869平方米,环比增长10.6%,并且未来供应量仍会大幅增长。据权威部门预测青岛市优质写字楼市场的新增供应在2010年下半年及2011年将分别达到200,000平方米和145,000平方米左右。2.分布目前,青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布:香港路核心CBD区域、崂山海尔路区域、延安三路、山东路、福州路及周边、中山路、团岛及周边、辽宁路及周边以及尚待市场培育未来有一定第2页共12页第1页共12页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共12页发展潜力的市北中央商务区、西部经济开发区和北部城阳区等新兴区域。其中:香港路核心区域由于靠近政府办公区,集中了物流、贸易、金融等行业,是不容置疑的城市商务中心区,地位不断强化。目前写字楼、商务楼超过100栋、面积400万平方米,租售价格和出租率较高,平均出租率为85%以上。山东路两侧也是最成“气候”的写字楼聚集区,从山东路最南端的华仁国际大厦开始,往北依次排列的写字楼有TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等,该区域的写字楼价格和出租率也属于较高区域。崂山海尔路区域为总部经济区,该区域的产业基地多、规模大、产值高,是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因,“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点,目前商业氛围正逐步培养。由于该区域物业大多为新建,配套设施较好,不少写字楼配有较多停车位,交通方便,随着颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共项目的建设,优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力,使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。。其他地域如经济开发区香江路和长江路区域、市北区中央商务区以及北部城阳区为写字楼新兴聚集区,商业氛围尚有待培养。3.租金和空置率状况2009年青岛市写字楼市场成交面积为315014平方米,其中,市内四区的成交面积为148604平方米。甲级写字楼平均售价达到19000元/平方米,但租金和空置率仍然较高。2009年四季度,甲第3页共12页第2页共12页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共12页级写字楼的有效租金下降至108元每平方米每月,较上季度下跌了8.5%;而乙级写字楼的平均有效租金略涨至76.4元每平方米每月,相对三季度增长了2.7%,乙级写字楼空置率保持在20%左右。2010年,受益于活跃的本地经济,青岛优质写字楼租赁市场吸纳能力增加,空置率小幅下降。据戴德梁行发布的一季度数据:青岛甲级写字楼市场共完成吸纳量15,769平方米,整体空置率为26.1%,环比下降了3.5个百分点。但由于整体空置面积仍然较大,业主迫于租赁压力而降低租金,因此,一季度租金延续了下降趋势,环比下降0.79%至每月每平方米90.07元。2010年4月至5月,全市新建办公用房成交面积为49728平方,同比增长40%。青岛优质写字楼市场总体空置率环比下降2.8个百分点至22.3%。总体平均有效租金环比上涨1.19%,至2.42元每天每平米。其中,上半年甲级写字楼市场的吸纳量为18260平方米,已超过2009年全年的吸纳量,甲级写字楼租金比一季度小幅上扬1.58%至每月每平方米91.5元,空置率下降了0.52个百分点至25.58%。随着整体经济的继续回暖和需求的缓慢复苏,预计2010年市南CBD甲级写字楼市场的租金有望小幅上涨0.6%至每月每平方米98元。尽管吸纳能力表现强劲,但10.2万...

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