第1页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共20页超高层住宅开发的研究与思考超高层住宅开发的研究与思考——宇鹏——深圳作为一个国际化大都市，土地的稀缺是显而易见的，但纵观深圳房地产住宅市场上，虽然各种类型的建筑产品层出不穷，但是，有一个很奇特的现象，深圳的超高层住宅属稀缺类！目前市场上的超高层住宅供应仅一个（纯住宅）港丽豪园，而且开发的不是很成功。深圳的许多超高层建筑都是写字楼，住宅皆以小高层、高层为主流，似乎与深圳住宅用地的稀缺不相映衬。许多国际大都市，比如与深圳隔了一条河的香港，超高层住宅比比皆是，北京、上海、广州超高层住宅的开发也接二连三，可以预见，不久的将来，深圳的超高层住宅将风声水起，引领深圳住宅楼市的风骚！本文对超高层住宅开发中的一些问题进行研究和思考，旨在与同行交流，共同研讨深圳超高层住宅开发中需关注的课题。全文排序如下：◆主要结论◆超高层建筑的界定◆超高层住宅建筑部分特点◆部分开发环节技术难点的研究与思考▲成本核算▲结构系统▲垂直交通设计▲消防弱电系统▲节能、环保措施及其他◆深圳市场超高层住宅物业研究与思考▲东海港丽豪园▲擎天华庭第2页共20页第1页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共20页主要结论:◆超高层建筑的界定高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。根据我国《高层民用建筑设计防火规范》，凡是超过100米的均为“超高层公寓”。(本文把40层以上楼定为超高层)◆超高层住宅建筑部分特点●结论：虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。故而对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。◆部分开发环节技术难点的研究与思考●结论一：成本的增加势必使得开发物业销售价格上扬，同时也使得项目开发获取得利润率降低，所以，在开发成本和销售价格不可控的情况下，缩短超高层住宅物业的开发销售周期是保证利润率的一个关键。●结论二：由于超高层住宅建筑结构的特殊性，建筑内部的梁柱将会不可避免的存在，在结构设计中一方面考虑异型柱的使用，另一方面在户型设计中要充分全面考虑梁柱的影响、规避及利用。●结论三：超高层住宅建筑由于要最大化满足居住舒适性的需求，同时还要兼顾节能、环保、易于维护的特点，垂直交通设计需采用先进理念和工艺水平。分散核心筒设计理念相对较为符合超高层住宅的要求，但会增加一定程度的公摊面积。需通过多方案论证比较，找寻最优化方案。第3页共20页第2页共20页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共20页●结论四：百年大计，安全第一，超高层住宅建筑由于自身特点，消防保障是重中之重，全方位、现代化的智能消防保障体现一方面是建筑本身必不可少的要素，另一方面结合智能化系统也是项目营销推广中的重要卖点之一。●结论五：超高层住宅建筑后期维护费用较高，在设计过程中优先考虑后期维护的节省原则；前期投入一次到位，采用高品质优良材质，延长使用年限，便利后期维护；节能材料、节能工艺、节能设备广泛运用；采用优化建筑位置及朝向设计、优化围护结构墙体设计等方式来达到降低能耗的效果。◆深圳市场超高层住宅物业研究与思考●东海港丽豪园结论：港丽豪园的失败只能作为一个开发项目的失败，不能作为超高层住宅项目的失败个案来看，假使港丽豪园在开发进程中避开竞争锋芒、完善宣传推广系统，细部处理到位，价格定位合理，应该能够找到成功之路的。●擎天华庭结论：擎天华庭项目的失败可以说在产品设计完成之时已经确定了，5000平米的地块用以开发小户型是最安全的开发模式，已经是行业内共识，开发单位背离市场规律，结果只能是留下深刻教训。这个项目的失败对于超高层住宅物业的开发如何成功，借鉴...
