房地产销售基本常识地产前沿第1页共87页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共87页第1章售楼人员必备的相关知识1－1土地与房地产开发知识知识点一：房地产基础概念房产房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。地产地产，是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房地产房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。房地产开发房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。知识点二：土地及土地使用年限第2页共87页第1页共87页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共87页土地所有权土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体上地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：（1）土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。，（3）土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，。须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。：土地开发土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。生地生地，是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地熟地是指已完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。土地使用年限不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与第3页共87页第2页共87页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共87页国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行，即：（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。（5）综合用地或者其他用地五十年。土地使用年限从上地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算。根据我国《城市房地产管理法》42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。情景演练问：你们土地使用年限是多少年？答：我们的项目属于居住用地，其土地使用年限为7O牟。问：那购房合同上为什么说我的土地实际使用年限只有68年？；答：是这样的：根据国家法律规定，土地使用年限应从开发商依法取得土地使用权之日起开始计算，而开发商开发房地产又需要经过一定的时间，为此，购房者在购房后取得的实际土地使用年限就会少于70年。问：那是不是说我们...
