第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页物业经营管理物业经营管理内涵：概念：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，有三层次，一是综合利用物业管理、设施管理，二是房地产资产管理，三是房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理的主要对象：收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。依据标准：专业人员主要依照其所处的位置，楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。零售商业物业：主要依据其建筑规模，经营商品的特点及商业辐射区域的范围区域购物中心：面积10万平米以上，有效半径200公里市级购物中心：3万，30万人，5亿。地区购物商场：1至3万，30万，5亿。居住区商场：3000—10000，1—5万，3000—10000万无邻里服务性商店：3000平米以下，1万人以下，3000万元以下物业管理企业分为管理型、专业型、综合型三种物业经营管理的层次：分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合以策略性管理为主。物业经营管理不同层次之间的关系：物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，资产管理通常不在现场，努力满足投资者的投资回报目标。三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。物业经营管理中的战略性工作：确定战略，确定标准，构建信息基础，决策分析，进行资产组合。物业经营管理的常规工作：主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务善的管理。现金流和成本管理，日常维修和维护，未来维修和维护，设施设备管理，物业保险管理房地产投资形式：直接投资和间接投资。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚，物业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将将投入与房地产相关的证券市场的行为，具体形式包括：购买房地产开发，投资企业的债券，股票，购买房地产投资信托基金（REITS）的股分或房地产抵押支持证券（MBS）等。房地产投资的特性：1、位置固定性或不可移动性，是最重要的一个特性。寿命周期长，适应性，各异性，政策影响性，专业管理依赖性，相互影响性房地产投资的利弊：利—相对较高的收益水平。能够得到税收方面的好处。易于获得金融机构的支持。能抵消膨胀的影响。提高投资者的资信等级。弊—流动性差，投资数额巨大，投资回收期较长，需要专门的知识和经验。投资风险：首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险（是投资中危害最大的一种风险）和或然损失风险（自然灾害）等。个别风险：投资者可控制。有收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风第2页共9页第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共9页险、时间风险、持有期风险。投资区位：如何全面理解区位在房地产投资中的位置？房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，除此之外还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。图基本规则：横轴为时间轴，发生在计息周期的期间称为期末惯例法。初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的是第0周期的由来。箭头向上表示正现金流量，向下为负潜在毛租金收入指物业可以获取的最大租金收入；有效毛收入，从潜在毛收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，为有效毛收入。净运营收益最...
