房地产估价案例与分析试题VIP免费

第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共12页2004年湖南省房地产估价师考前培训班《房地产估价案例与分析》模拟试卷一、问答题(共3题，每题10分)(一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工、预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5~18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。请说出(1)评估该综合楼的技术路线；(2)应搜集、审核哪些资料?(二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应如何分配?(三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?二、单项选择题(共2大题，4小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)(一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心，该块土地使用证上记载，土地的用途为农用地，根据估价人员实地考察，该块土地上巳建有砖厂等附属设施。商服中心于2003年3月开工，现正在建设当中，估计2004年12月完成。(1)征地补偿费应按()用途予以计算。A．农用地B．商业用地C．工业用地D．当地政府制定的标准（2)要估价届时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应选择()。A．估价对象的状况和房地产市场情况均为2004年12月。B．估价对象的状况为现在，房地产市场情况为2004年12月。第2页共12页第1页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共12页C．估价对象的状况为2003年3月，房地产市场情况为2004年12月。D．估价对象的状况和房地产市场情况均为2003年3月。(二)甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地，并在其上建设一栋办公楼。1997年底公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。(1)此房地产的抵押价格为()。A．建筑物价格加土地的现时价格B．土地的现时价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金C．建筑物的价值D．等于房地产重置价减去建筑物的折旧费(2)此房地产的建筑物价值()。A．等于重置价减去可修复部分的修复费用B．等于重置价减去物质上的、功能上的、经济上的折旧C．等于重置价减去耐用年限计算的折旧额D．等于重置价减去根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况，以及宗地周边状况，最后确定折旧额。(3)出租租约限制对评估的抵押价格的影响为()。A．无影响B.对象的价格C．估价对象的价格D．影响三、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分)某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)第3页共12页第2页共12页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共12页估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田XX二、估价方：xx房地产评估有限责任公司三、估价对象：田XX拥有的xx市五四西路35号4—1—301号住宅(包括生地)四、估价目的：房地产抵押贷款五、估价时点：2001年5月23日六、估价依据：(略)七、估价原则：(略)八、采用的估价方法本估价采用比较法、成本法综合评估。九、估价结果：2001年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万元整。十、估价人员：(略)十一、应用时效：本评估报告使用期为三年。xx房地产估价有限责任公司2001年5月23日某居住房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于x住宅小区，建筑物为七层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车...