第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页房地产业的转型研究目录一、房地产业的发展历程与现状二、房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用三、转型中房地产业出现的矛盾和问题四、在转型中发展和完善房地产市场的政策建议五、房地产业的发展趋势与转型展望一、房地产业的发展历程与现状（一）房地产业的发展历程1、1950—1978年房地产业的退化1950年海南解放后，国家对房地产逐步实行接管、没收和整顿的新政策。一是没收旧政府和官僚资本的房地产，接管外国资本在海南的房地产；二是宣布承认城市私人房地产的所有权，保护产权所有人的合法权益；三是整顿房地产市场，对高租金和掮客进行了限制和打击。旧的房地产市场秩序被打破，房地产市场日趋萎缩，机制运行日趋弱化。1956年，对私营房地产实行社会主义改造，采取的形式是“国家经租”，即国家付给房地产主租金，赎买房地产权，使大部分私营房地产变成公有，并对一切房地产的买卖、租赁实行严格的政府控制。自此以后，房地产市场步入计划经济轨道，市场机制逐渐失去了作用。1966年后，由于“文化大革命”冲击，个人所有的少量房地产买卖、租赁完全被取消。在城镇，只有各类政府机关和公有企业才可以投资建房，土地由政府无偿划拨，如需征用农民土地，则将农民转为城镇居民作为补偿。建成的房屋只以极其低廉的租金租给居民。政府、国有企业之间的房地产转移，无需买卖，只需账面划拨。在农村，农民及企业可在自己所在的土地上建房，仅作自用，不能买卖。至此，房地产市场已经消亡，不复存在，市场机制失去了运作的基础。这种状态，一直延续到1978年。1950—1978年，海南房地产市场从有到无，房地产运行机制从市场机制转向计划机制，是房地产的另一种转型过程，属于房地产业的退化时期。2、1979—1986年房地产市场的复苏1978年党的十一届三中全会以后，实行了改革开放，提出了“计划经济为主，市场调节为辅”的理论和政策。于是，肯定了房地产的商品属性，并且房地产要按商品货币规律即市场规律来进行管理和发展。邓小平同志于1980年在一次谈话中较系统地阐述了这一观点：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人购买房屋，也可以自己盖；不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城市和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给以补贴。这些政策要联系起来考虑。”邓小平同志的这些话，对房地产（包括住宅）改革理论和政策的形成，起到了重要的推动作用。理论上的成果有：（1）肯定了大部分的土地和房产的商品属性；（2）对住宅的商品属性有所认识；（3）房地产管理，在计划调节以外，还要发挥市场机制的调节作用。第2页共9页第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共9页这些理论成果，在政策上和实践中得到了承认与应用。到了1984年5月，全国人大六届二次会议的政府工作报告指出：城市住宅建设要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务，允许按照土地在城市中所处的位置与使用价值征收使用费，同时还提出了土地有偿使用的原则，确立了土地作为资源及其收益的观念，使土地由无偿划拨纳入有偿使用轨道。这些理论和政策，为房地产市场的复苏提供了环境和条件，使房地产市场逐步得以复苏。但是，这种复苏是相当缓慢的、有限的。因为种种原因，经济理论上的突破仍然是有限的，在政策上仍然是计划经济占主导地位，市场调节只是辅助手段。所以房地产的发展必然受到经济理论和政策的制约。而市场调节的范围，仅限于零星、分散和价值较低的产品。房地产本身固有的价值高、使用时间长等特点，使房地产必然受制于计划经济管理体制。因此，在这一时期，房地产市场的复苏是有限和缓慢的，甚至是弱小的。然而，复苏具有重大的意义，房地产市...
