广州富力地产股份有限公司城市投资等级评价作业指引文件编号RF-TZ-ZY-01版本/修订A/0日期2013年8月1日城市投资等级评价作业指引第1页共9页编制日期审核日期批准日期广州富力地产股份有限公司城市投资等级评价作业指引文件编号RF-TZ-ZY-01版本/修订A/0日期2013年8月1日1.作业指引目的推行城市决策与项目决策分离的两阶段决策准则，保证公司项目投资决策与公司战略的匹配性，避免投资随意和投资方向模糊。2.适用范围适用于目标城市（已进入和拟进入城市）的投资等级及优先级评价。3.职责1.1企业管理中心1.1.1组织建立城市等级评价体系并对各城市投资等级进行评价；1.1.2根据考察信息及评价等级，总结投资思路，并初步拟定房地产投资策略，包括进入区域、城市、片区等目标区域研究信息，并牵头、组织和协调各专业部门进行目标城市深入研究。1.2销售策划部1.1.3负责对目标城市的房地产市场状况持续跟踪调研，形成目标区域市场信息简报。1.3总工室/设计管理部1.1.4负责对目标城市的产品持续跟踪调研，进行城市产品水平与竞争力分析，形成目标区域产品信息库。1.4核算部1.1.5组织对目标城市建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研，形成目标区域成本信息库。第2页共9页第3页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共9页4.关键活动描述1.5城市投资等级评价体系：一、趋势预测定量指标预测主指标1新开工面积/施工面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据）2施工面积/销售面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据）3施工面积/竣工面积（若统计公报未全批露可只横向比较有批露的数据）4预售面积/批准预售面积（由于预售面积往往难以获得，该比值仅适用于对城市内某较小区域的研究）5房地产开发投资额/固定资产投资额（若房地产开发投资额统计公报有批露）6房价收入比（仅作不同城市横向比较用）7新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积（若新开工面积当地统计公报有批露）8商品住宅价格增幅/人均GDP增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均价，且该比值仅作不同城市间横向比较用）预测次指标1商品住宅价格增幅/(人均消费支出＋人均储蓄余额)增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均价）2商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均价）3房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额（若统计公报、当地央行报告公布该两项数据）二、趋势预测定性指标1产业结构特征（一、二、三产业比重）2民营经济发展状况（民营经济对GDP的贡献率）3房地产开发水平（知名品牌开发商的数量等）4未来城市规划及重大建设项目5房地产政策导向（预售条件、地质条件、规费）6重大城市活动（奥运会、世博会、亚运会、城运会等）7重大经济发展机会三、运作可行性指标1市场规模城区常住人口城区人口密度GDP总量及增幅、城镇居民人均收入（若拟在该城市开发商业项目，加入社会零售总额及人均消费性支出）商品住宅年销售量商品住宅年销售额人均居住面积（若统计公报有公布）第4页共9页第3页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共9页2产业发展趋势：招商引资量、进出口贸易总额（经济外向性）、主导产业及主要产业园产值、知名企业。3土地机会（国土局未来几年的推地计划、土地市场竞争程度、地价水平）4政府配合效率1.1.1企业管理中心牵头组织制定城市指标评价体系及项目指标评价体系，为进入城市及项目投资决策等工作提供依据。1.1.2城市投资等级评价体系，由企业管理中心负责完善和更新，财务中心、各区域、地区公司拓展部门及相关领导参与讨论，并报集团领导完成审核审批。1.1.3根据公司经营规划要求，用地发展部/开发中心（部）负责对目标区域城市进行考察，收集信息包括但不限于上述指标，城市投资等级评价采用综合评价方式，即汇总上述数据、综合分析后得出评价等级。1.1.4用地发展部/开发中心（部）根据考察信息及评价等级，总结投资思路，并初步拟定房地产投资策略，包括进入区域、城市、片区等目标区域研究信息，通过集团投资分管领导审核确认后，由企业管理中心牵头，组织...
