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第1页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共49页一、土地取得环节的涉税风险分析与防控1.土地取得的契税涉及什么风险？1-1A公司用土地使用权作价入股与他人成立B公司,取得B公司的部分股权,土地使用权过户给B公司,B公司应该缴契税。（土地接受方）1-2精装房的装修费要和价款一起计缴税费。（购房者）1-3办理土地使用证时,必须按构成土地成本的所有支出缴纳该土地的契税。（公司）1-42005年1月1日开始,房地产开发商不代征业主的契税。购房业主向开发商索要“销售不动产”发票,持发票和购房合同到房产交易中心办税窗口缴纳契税,取得完税凭证后办理相关产权过户手续,领取产权证。（购房者）1-5终止购房合同可以退还已经预缴的契税。1-6以分立的形式成立另外一家公司,取得原公司的土地,不需要缴纳契税。1-7土地出让金减免后,应按土地出让金全额交契税。（公司）1-8以拍卖方式取得的土地应于取得之日起10日内办理契税的纳税申报。（取得方）1-9商铺返迁应按全额交契税。（拆迁户）第2页共49页第1页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共49页土地使用权交换、房屋交换,价格相等的。免征契税;价格不等的,由多付方交契税。拆迁居民.重新购置住房,购置价等于补偿款时,免征契税;超过部分,征收契税;1-10契税应在签订合同的当天交纳。（公司、购房者）1-11以按揭方式购买房屋,应当其从银行取得抵押凭证时,必须依法缴纳契税。（购房者）1-12产权交易撤消,可要求税务机关退还契税。1-13公司因政府规划拆迁置换土地,不需要交契税1-14配套建设的学校(中小学)用地不征契税;条件是:(1)须经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政管部门审批并取得了颁发的办学许可证;(2)并且其承受的土地,房屋权属用于教学的土地部分;1-15划拨改为出让的土地,必须补交契税;（公司）1-16承受破产企业(非债权企业)的房屋与土地,且安排全部职工;与30%以上的职工签订不少了3年的《劳动合同》;不需要交契税;债权企业,以土地抵债的情形,不需要交契税;1-17土地拍卖的佣金要并入土地成交总价,交纳契税。（公司）第3页共49页第2页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共49页1-18在母公司与其全资子公司之间房屋权属转移不征收契税1-19股权及公司名称变更,不需要交契税。1-20合作建房中:如果在合作建房中土地使用权属发生转移的就需要按照规定计算缴纳契税,如果未发生权属转移,则不需要缴纳契税,.土地使用权属发生转移时,契税由土地使用权的承受人缴纳。（土地接受方）1-21已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,可退还已纳契税;在已办理房屋权属变更登记后退房的,不退还已纳契税;总结：公司交契税的情况：1.取得土地的时候需交纳；按照土地的所有成本交纳，含土地出让金、土地拍卖的佣金；2.公司用土地使用权合作建房，过户给新公司需要交纳；2.土地出让合同签订过程中主体发生变更会出现什么样的风险？1-1可能会出现重复征税的风险1-2可能会出现合同无效的风险第4页共49页第3页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共49页1-3可能会出现履约纠纷的风险3.土地交付日期在土地出让合同中是否约定会产生怎样的涉税风险？3-1会产生契税交纳的争议。(取得土地10日之内交契税)3-2会产生开发成本不能及时入账的风险。3-3影响土地使用年限。4.土地闲置产生的费用会产生怎样的涉税风险？4-1房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税税款时,不得扣除。(国税函[2010]220号.)4-2取得土地闲置1年以上,2年以内;征收出让金一20%以下的土地闲置费;超过2年,无偿收回土地。4-3,土地闲置的概念:满足以下条件之一的称为土地闲置。(1)开发面积占总面积不足三分之一;(2)已投资额占总投资额不足25%;(3)中止开发满1年。5.土地通过受让股权取得的时候是否会产生涉税风险？企业如何防控？5-1受让股权取得的土地不缴增值税。转让取得土地,必须交纳土地增值税;若再次转让股权，不交土地增值税；第5页共49页第4页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为...