详解土地增值税作者：淮安王越先生QQ657585086一、土地增值税成为弄潮儿国10条下发后，房地产市场步入万马齐喑状态，总局为助力国10条，土增相关政策频出，国税发（2010）53号要求除保障房，东部预征率不低于2，中部和东北不低于1。5%，西部不低于1%，只要你收了钱，你就得预交，等达到清算条件了，必须进行清算，潜台词是什么？意味着清算时再让你房地产商脱层皮，如果实在清算不了，就搞核定，核定征收率多少？不得低于5%，应当是销售收入的5%。问题是如果收入不确定，扣除项目金额确定，如何核定？难道是扣除项目金额除以（1-利润率）乘以5%,鉴于土增的特点，不应当是利润率，而应当是增值率，但好象目前为止还没有增值率确定幅度的说法。另外如果清算时采用核定征收的方法，此前预征的土增是否可以抵扣呢？某市规定是不允许抵扣的，正如某运输企业，所得税在国税，但开票时被地税附征了2.5%的企业所得税，如果其所得税系查帐征收，则可以抵税，而如系核定征收，则不能抵税，这样的处理是有道理的，督促企业建帐立制，走查帐征收之路。二、收入确认的问题有发票按发票，没发票或未全额开具发票的，按销售合同，在清算前发生补退房款的，可以调整，那么清算后发生补退房款的，需不需要调整呢？220号文没说，个人看法应当也是可以调整的。但是从总局相关文件理解，不需要调整，（2006）187号文规定：清算时尚未转让房地产的，清算后销售或转让的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。某项目被要求清算，清算时扣除项目总金额1000万，清算面积1000万平米，则单位建筑面积成本费用1万每平米，此后这个项目余下来的房屋又进行了精装修，这就存在一个问题，清算时未售出的该项目所余房屋单位建筑成本费用是与售出部分一致的，但清算后未售出部分又增加了一块精装修成本，但187文不管，仍然按照当初清算时的单位建筑面积成本费用来算土增，因此我个人理解，220文对于清算后发生补退房款的，应当是不需要调整。不管呢。三、质量保证金问题220号文说明了一个问题，土增的实际发生并不等于实际支付的意思，为什么？借：开发成本-建筑安装费贷：银行存款贷：应付帐款-质保金可见只要有建筑方的发票，这笔开发成本可以作为土增的扣除项目，将来如果房子无问题，将质保金退还给建筑方，借应付帐款-质保金贷银行存款，如果发生了问题，如果由原建筑方维修，建筑方借工程施工贷应收帐款，或者由其他施工方进行维修。四、开发费用中的利息问题如果能够提供金融机构证明并分摊的，利息据实扣除（超期利息和罚息不算在内，且不超过商业银行同类同期利率），其他的包括以顾问费、咨询费名义列支的财务费用、非金融机构借款利息、销售费用、管理费用在5%以内比例扣除。如果既不能提供证明又不能分摊的，因为利息支出必须是实际发生的，因此在开发费用扣除比例10%的限额内，实际发生的利息支出依然要据实扣除，但不能超过5%的限额，否则起不到税法的调节作用，（故意不分摊，全部据实扣除？）其他的开发费用按照5%来确定，虽然总局说的5%和10%以内，但全国各地都明确规定了5%和10%。如果没有利息支出怎么办？因为利息支出必须据实扣除，因此可以理解为0利息支出乘5%+其他开发间接费用（5%的比例扣除）。如果理解为没有利息支出，全部按10%来扣除，就是扩大了其他间接费用的扣除比例，不妥。五、土地闲置费的问题在会计处理上，土地闲置费就是管理费用的核算范围，本就不应当属于取得土地的成本，只不过是因为企业所得税关于土地闲置费可以作为损失的规定对土增产生了误解，认为土地闲置费应当作为成本，其实你企业啥也没干，把地皮扔在那，我还要承认征收的土地闲置费是你的成本？还要给你加计扣除？哪有这样的好事。同理，外资企业征收的土地使用费，个人认为如果属于取得土地时发生的土地使用费，可以作为取得土地的费用，但此后每年交纳的土地使用费，应当作为管理费用来核算，因为土地使用费和城镇土地使用税有相似的性质，正如资源税和矿区使用费是一个性质一样。六、契税问题房开企业取得土地时交纳的契税作为...
