养老院成本控制近些年我们发现，有很多养老机构开业多年，客群到访率很高，入住率也不错，但年底一核算，却没有达到应有的、预期的利润。为什么会出现这种情况？这是因为大量隐形成本在养老机构策划、筹备的前期就已经“预留”下来了，就像隐患一样!最要命的是，前期的隐形成本会固化、沉淀下来，不可更改或很难更改，深刻影响之后的运营收益。有人会问：哪有养老机构在开业前给自己“预留”隐形成本?那不是“缺心眼”嘛!但是，确有养老机构在开业前给自己“预留”了大量的隐形成本。这一点，从开业后的运营情况，就可以显现出来。其实，养老机构的隐形成本，从早期的策划、定位期，就开始出现了。养老机构赚钱与否、成功与否，前期的“定位”与“策划”占一半成份！接下来，我们详细说一说这些隐形成本。PART1规划期的隐形成本1.投资人造成的隐形成本养老项目投资人大多能力过人，其中一些人在其它行业取得过骄人业绩，往往会认为自己考察了解过多个养老机构就懂得养老机构、了解养老机构，便会以自己对养老机构表象的经验来投入。很多养老机构的投资人非常聪明，也很有能力，对问题有自己独到的见解和眼光，直觉也很准。但是，养老机构是一个超级复杂的系统工程，没有经年累月的学习与经验，是没有人可以掌握、可以驾驭。而简单的模仿、照搬，未必会做成养老机构。如果没有科学、准确的早期定位、策划、市场可研，分析并准确把握当地客源市场以及未来五年、十年、二十年的客源市场变化，找准目标客源市场，甚至拿出领先三到五年的规划设计方案及产品，那么，养老机构必败无疑。2.定位错误造成的隐形成本如果养老机构周边的目标消费群，与养老机构的居住用房设计和功能配套不匹配，，势必造成房间闲置，造成资产浪费。这需要精准的市场调研与客源的测算。我们遇到这样的案例，在一个人口44万的农业型县级市，也要投资3亿元建造大型温泉养老机构，投资方还要6年收回投资。这样不顾具体客源容量，盲目跟从政府政绩要求而上马的项目，如何可以赚钱?当然，地价的升值是必然的，最后因地价升值因素投资商还是会有收益的。但就养老机构经营本身而言，那是必亏无疑。3.位置偏差造成的隐形成本很多情形下养老机构的位置，不是随心所愿地由自己选择的。然而，没有正确的位置，会给养老机构日后的经营带来麻烦。因为养老机构是有辐射圈的。一家养老机构的客源，绝大部分来来自于周边区域。按车程计算，半小时交通圈为基础消费群；一小时交通圈为争取消费群；三小时消费圈为机会消费群。好的位置自会带来大量的客源。4.建筑设计师的角度很多建筑设计师工作数年，经验确实很丰富；但对养老机构知识却没有更新。该有的功能分区却没有，不该有的却很多。说不该有的例子：如在设计之初，没有进行可研及策划定位，会议型的养老机构，会议室的位置留有大量的柱子，如森林一般。这样的设计，怎么做会议室、多功能厅?再比如，养老机构的后台功能，根本没有考虑设计进去。没有员工餐厅，没有员工更衣区和员工洗浴区，这样就导致对员工的关爱缺乏，会增加员工的情绪成本。没有满意的员工，就不会有满意的老人。这是规划设计失败造成的成本。5.装饰设计师角度很多设计师并不特别了解养老机构的经营管理和老人需求，也不以满足养老机构经营管理和老人消费需要为设计理念，他们的设计往往只从投资人的角度思考问题，以能够达到老板(投资人)的满意为最终设计目标。其结果一是许多设计项目老板满意，老人却不满意。比如，有的房间面盆板下面的设计两三个抽屉，老人可能一次都不会使用，反而增加了成本。还有，一些设计师把重点更多地用在养老机构装饰品营造氛围上，而不是用在墙面、地面、天花上。任何建筑装修都是有折旧的，养老机构装修折旧期7到10年，贴在墙面、地面、天花上的材料就要拆掉、翻新。而做为装饰的艺术品，却可以继续使用；有的艺术品还会因为时间而增值。“轻装修，重装饰”并不是所有地点都如此，对于大堂，接待区等场所，肯定要重点装饰，要体现风格，体现个性，出光出彩。解决办法——四方聚首，初期同谋。四方指“投资方”、“养老机构顾问管理方”、“规划设计院”和“建筑设计院”。...
