物业设施设备管理运行标准为确保设备运行良好，正常高效运行，必须做到“三严”“四会”，设备达到“三干净”“四不漏”“五良好”。1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施，节省能耗和物耗。3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。四会1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得本专业上岗证书和一定的等级证书。2、会保养。掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观正常，内部功能良好。3、会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。4、会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复。三干净设备干净、机房干净、作业场所干净四不漏不漏电、不漏水、不漏油、不漏气五良好性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好附：设施设备运行、巡视和维保作业标准电梯运行、巡视和维保作业标准高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准三、消防系统运行、巡视和维保作业标准四、中央空调运行、巡视和维保作业标准五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1运行开启及关闭1.写字楼电梯开闭时间（各公司自定）2.公寓电梯开闭时间（各公司自定）3.普通住宅电梯开闭时间（各公司自定）1.在清空桥厢，确认无人时才能启动及关闭2.业务特殊要求需使用电梯的，电梯主管批准后方可进行电梯技工《电梯机房日常维护保养记录表》《电梯管理作业规范》巡视1.每班次对直梯机房进行巡视1次（室内温度、电网电压、屏内各电器动作情况，曳引机运行情况）2.每班次巡视电梯运行状态1次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）确保电梯不带故障、安全运行外包单位每半个月进行1次维保，每月相邻两次维保间隔不少于10天，电梯技工按《电梯维保监督管理标准》现场跟踪3.电梯主管每周抽周期每年进行1次政府强制检测检测检1次电梯开关时间是否正确1.巡视时发现问题能及时解决的，及时解决•不能及时解决的，通知维保方并作好记录.2.电梯主管每周抽检1次1.外包单位工作人员工作前须签到2.《维保工作单》须得到维修班长签字确认3.发现违规维修保养时，报维修主管对其发《整改通知书》4.维保工作须在各业态用梯闲时进行1•合格证到期前一个月组织检测2.电梯主管负责电梯技工工程主管工程主管1.每月底前维保单位提交下月检修计划计划2.由工程主管审批工程主管过程安全控制交付使用1.维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌2.检修完成后确保现场卫生1.由电梯主管确认维修效果2.由维保单位提供维修记录工程主管《垂直电梯运行巡视记录表》《手扶电梯运行巡视记录表》《设施设备故障维修记录表》《电梯维保监督管理标准》4电梯紧急故障处理1.扶梯停机由维修技工进行重新启动2.重启失败时，汇报总值并通知维保措施单位3.直梯停机先停止直梯电源4.启动直梯困人解救预案通知维保单位进行检查通知进入检修程序善后二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准工程主管总值人员维保单位项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1运行巡视1.每二小时巡视10KV配电室1次，发现异常及时向主管报告2.每二小时巡视低压配电室1次，发现异常及时向主管报告3.按平均间隔时间，每天至少抄录配电室电度表数据四次4.特殊天气时每小时巡视配电室1次5.每天15：00点、21：00测量变电所主要设备开关触头的温度并记录在《设备温度日测表》上6.强电主管每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时处置7.运行人员完成当班运行日志，主管每天对昨日运行日志进行审核1.强电主管每天检查抄录数据2.工程主管每周检查抄录数据及运行日志3.管理处...
