2024年房地产估价师原理与方法考试真题及答案一、单选题1.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是()。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D经济距离【答案】A【解析】空间直线距离是指两地之间的直线长度，是最简单、最基础、易获得的距离。但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂（如山城）等情况下，空间直线距离往往会失去意义，不能反映交通便利程度。2.市场比较法估价中需对可比实例成交价格进行房地产状况调整，其中可比实例状况应是()的状况。A委托估价时B成交价格对应C价值时点D成交日期【答案】B【解析】可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点或估价作业期间的状况。因为在价值时点或估价作业期间，可比实例状况可能发生了变化，而在此之前的成交价格通常不反映这种变化。3.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡。A310.61B321.60C477.87D494.77【答案】C【解析】投资利息=3*[(1+7.2%)0.5-1]=0.1061229853亿元该地块可转让土地的应计成本=（3+0.1061229853）*108/（1*65%*106）=477.87元/㎡。二、多选题1.房地产司法处置估价中，人民法院为()。A估价委托人B估价当事人C估价利害关系人D估价报告使用人E估价对象权利人【答案】ABD【解析】房地产司法处置估价中，人民法院是估价委托人，估价委托人属于估价当事人之一；人民法院也是估价报告使用人。2.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况的有()。A房屋已被列入征收范围中B房屋已灭失C房地产有租约限制D房屋位于顶楼E房地产建设手续不齐全【答案】ACE【解析】B属于房地产实物状况；D属于房地产区位状况。3.下列原因引起的房地产保值增值，属于房地产自然增值的有()。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善【答案】CE【解析】需求增加、外部经济、房地产利用限制改变导致的房地产价值增加，属于房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，属于房地产保值；对房地产进行投资改良导致的房地产价值增加，属于房地产投资增值。4.房地产征用需要估价的内容有()。A被征收房地产的价值B征用房地产造成的停产停业损失C被征用房地产的价值损失D房屋征收社会稳定风险评估E征用房地产造成的搬迁费用【答案】BCE【解析】在房地产征收和征用中，不仅需要评估相关构筑物和附属设施的价值或价值损失，通常还需要评估因征收、征用房地产造成的搬迁费用（如机器设备的拆除、运输和重新安装调试等费用）、临时安置费用、停产停业损失，以及虽未到使用寿命但不可继续利用的动产残余价值等。5.房地产承租人经出租人同意，将承租房地产转租给第三人，为评估承租人可获得多少权利金提供估价服务，应评估承租房地产()。A完全产权价值B出租人权益价值C承租人权益价值D租赁权价值E抵押权价值【答案】CD【解析】针对承租人，应评估承租房地产的承租人权益价值和租赁权价值，其他选项和题干均不符合。6.下列房地产估价活动中，属于鉴证性估价的是()。A为国有企业转让房地产进行的估价B为个人出租房地产确定挂牌价进行的估价C为商业银行确定房地产抵押价值进行的估价D为房地产开发企业竞买开发用地确定报价进行的估价E为出国移民提供财产证明进行的估价【答案】ACE【解析】鉴证性估价一般是估价报告或估价结果供委托人给第三方使用或说服第三方，起着价值价格证明作用的估价，如借款人委托的房地产抵押估价，用于上市公司关联交易的估价，为出国移民提供财产证明的估价。咨询性估价一般是估价报告或估价结果仅供委托人自己使用，为其作出相关决策或判断提供参考依据的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价服务的估价。B和D都属于咨询性估价。7.下列房地产价值和价格影响因素，属于房地产外部因素的有()。A人口因素B经济因素C区位因素D社会因素E心理因素【答案】ABDE【解析】这是根据内外有别，把房地产价值价格影响因素先分为房地产自身因...
