第八章 收益法VIP免费

24/12/2618收益法8.1收益法的基本原理8.2报酬资本化法的公式8.3净收益8.4报酬率8.5直接资本化法8.6投资组合和剩余技术8.7收益法总结和运用举例24/12/2628.18.1收益法的基本原理收益法的基本原理一、收益法的概念一、收益法的概念收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向求取估价对象的价值。通常把收益法求得地价值简称为收益价格。24/12/263收益法直接资本化法报酬资本化法某年的预期收益除以适当的资本化率某年的预期收益乘以适当的收益乘数估价对象价值收益乘数法未来各年的预期收益，选用适当的报酬率折现到估价时点，然后求和。估价对象价值现金流量折现法24/12/264二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据（一）收益法的理论依据以预期原理为基础。（二）收益法原理将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。24/12/265（三）决定收益性房地产的价值3个因素1、未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；2、获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；3、获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。24/12/266三、收益法适用的对象和条件三、收益法适用的对象和条件（一）适用对象1、有收益或有潜在收益的房地产。2、它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。3、对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。（二）适用的条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。24/12/267四、收益法的操作步骤四、收益法的操作步骤1、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；2、预测估价对象的未来收益（如净收益）；3、求取报酬率或资本化率、收益乘数；4、选用适宜的收益法公式计算出收益价格。24/12/2688.2报酬资本化的公式8.2.1报酬资本化法最一般公式nnYYYAYYYAYYAYAV11111111121321321211niijjiYA111V—房地产在估价时点的收益价格n—房地产的收益期限An—第n期的净收益Yn—第n期的报酬率24/12/2691、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。2、在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，Y1=Y2=Y3=…=Yn=Y。nnYAYAYAYAV111133221niijiYA11124/12/26103、当上述公式中的A；每年不变或按一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。4、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。如净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末，其公式为：A末=A初（1+Y）。5、公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。24/12/26118.2.2净收益每年不变的公式一、收益年限为有限年的公式n32Y1AY1AY1AY1AVnY111YA公式的假设前提是：1、净收益每年不变为A；2、报酬率大于零为Y；3、收益年限n为有限年。24/12/2612二、收益年限为无限年的公式YAV公式的假设前提是：1、净收益每年不变为A；2、报酬率大于零为Y；3、收益年限n为无限年。n32Y1AY1AY1AY1AV24/12/2613三、净收益每年不变公式的作用1、直接用于测算价格；2、用于不同使用年限（如不同土地使用年限）或不同收益年限（以下简称不同年限）价格之间的换算；3、用于比较不同年限价格的高低；4、用于市场法中因年限不同进行的价格调整。24/12/26141、直接用于计算价格【8－1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地...