在建工程抵押问题目录一、在建工程抵押产生的背景............................2二、在建工程抵押概述..................................31、概念............................................32、特性............................................33、抵押权取得......................................34、条件............................................4三、具体操作流程和注意事项............................51、具体操作流程....................................52、在建工程审查....................................83、在建工程抵押合同（详见附件一）.................114、办理抵押应注意的问题...........................11四、在线工程抵押的法律规定...........................12一、在建工程抵押产生的背景近年来，我国的房地产业进入了一个快速发展的高峰阶段。而构成房地产总量的一个重要组成部分更是在建工程更是成为房地产业中发挥举足轻重的作用。大量的房地产开发，需要大量1的资金投入，为筹措资金，开发商以在建工程设定抵押取得建设项目的贷款。以在建工程抵押作为融资手段在我国的房地产开发经营中占据极为重要的地位。但是一直以来商品房在建工程抵押的问题都存在很大争议，一方面房地产是一种投入大、周期长、风险高的产业，为了尽快完成工程建设，开发商经常用在建工程(含国有土地使用权)作抵押向银行申请贷款，作为一种主要融资渠道，在建工程抵押已成为银行及开发商的双赢选择。另一方面因为商品房在建工程抵押密切关系到商品房的销售，远期将影响到众多买受人的利益。而且在建工程能否完工本身仍处于不确定状态，价值也尚未最终确定。由此，法律对在建工程抵押做了更为严格的规定。二、在建工程抵押概述1、概述在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。①2、特性在建工程是以将来建成的工程作为抵押标的物的，抵押权只可能在建筑物建成后才成立。也就是建筑物抵押合同是以设定某种将来的权利为目的的合同，而不是现在就可设定某种权利。从这个意义上说，在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为只有在条件成就时，权利方可设立。①《建设部关于修改<城市房地产抵押管理办法>的决定》，第三条第五款：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”23、抵押权取得在建建筑物抵押合同的生效仅在当事人之间产生拘束力，即在建建筑物建成后，一方有义务将建筑物现实的抵押给另一方，权利人并不能在建筑物建成后当然取得抵押权，权利人仍应履行必要的登记手续后才能成为抵押权人。因为在建工程抵押是以未来建筑物抵押的一种约定，这好比未来不动产的买卖，即买卖合同已生效，但需要在条件成就时交付，交付仍需进行登记。所以在建工程的抵押人欲取得现实抵押权，还需在工程建成后去房产登记机关办理抵押登记，如果未进行登记，在法律上还不能认为其依据抵押合同当然就取得建成建筑物的抵押权。而现在实务中做法也是这样的，“以在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。4、条件（1）在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。（2）在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金并取得国有土地使用权证。（3）《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可...
