按揭、保险与抵押债权证券化

按揭、保险与抵押债权证券化 论文提要：鉴于目前我国收入与商品价格的差异按揭发展迅速，由于按揭还款时间长、涉及法律关系较为复杂，如何控制各方风险已迫在眉捷，本文通过参考国外保险介入按揭的做法及抵押债权特点，就中国保险业介入及抵押债权证券化提出相关意见，与各位探讨。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为 1：6 左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为 1：20 甚至 1：30，普通工薪阶层仅依靠储蓄，只能望楼兴叹。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务随着业务量和影响面的扩大，"按揭" 在实践中亦暴露出不少法律问题，且与西方发达国家相比，我国按揭仍存在不足之处。本文将着重论述保险业介入我国按揭及抵押债权证券化的可能性。 一、按揭 (一)按揭的起源及定义 所谓"按揭"，译为英文即 mortgage.在现代英美等国，mortgage 通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属 mortgage 的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的 mortgage 是指后一种意义上的 Mortgage.亦有学者认为，"按揭 "一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音。笔者较倾向于第二种观点。 对按揭的定义，多见学理解释。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。美国传统词典解释为“抵押给予债权人临时的、有条件的财产抵押，以此作为履行责任或偿还债务的保证”。 香港李宗锷法官在《香港房地产法》(注一)中指出，"按揭(mortgage)是属主业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人".李曙峰亦在《抵押与担保》(三联书店(香港)有限公司出版)一书中指出，"根据 1899 年 Santley. V. Wilde 一案，简单说，按揭 (mortgage) 就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让(convey)给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或...