商品房社区管理报告一、新建商品房社区面临的新情况、新问题有哪些。伴随90年代初我国城市开始实行住房商品化、私有化改革，越来越多的商品房楼盘成为人们的生活小区，我国城市社区类型呈现多元化态势，既有传统的老街坊社区、单位公房社区，又有大量新建商品房社区。与传统老社区相比，新建商品房社区发生了许多变化，这些变化给新时期的社区工作提出了新问题和新要求。1、居民与房屋财产间关系的变化。传统老社区主要是国家（由单位代表）分配住房，居民缴纳少量房租，住户只有居住权、没有所有权、出售权，由于是公共产权住房，同时房产的维修、小区的日常管理一般都由单位房管后勤部门或政府房管部门负责，这些部门和住户之间没有太多的利益冲突。居民对小区的管理、建设和规划通常感觉自己没有什么发言权。而在新建商品房社区，居民身份向业主转换，房屋所有权及其所属小区都归属为业主个人所有，住房是居民倾其毕生财力购置的最大私产，这使得人们的财产权利意识大大增强，使得这些社区不同于以往传统老社区可以由政府或商家自行规划、建设或开展活动。比如，XX市某街道办事处曾打算在江中门漫城小区盖一幢三层办公楼，但由于业主的强烈反对而不得不终止[①]。因此，政府、商家或物业公司必须尊重业主的财产权利，依法采取平等协商的立场对待业主。2、社区组织类型的变化。传统老社区基本沿袭了计划经济时期的居委会管理模式，社区组织形式一般由社区党组织、社区居委会、居民会议构成，社区居委会是最重要的常设办事机构。在新建商品房社区，则新增了业委会和物业公司，组织性质各不相同，类型更加复杂多样。传统老社区是居委会全覆盖，居委会占主导地位，被称为小巷总理，除了主要承担协助政府开展与居民公共事务相关的各项任务，同时还担负着为居民服务的任务，有的还要负责为居民联系房屋水电的维修、停车管理等小区管理工作。而在新建商品房社区则是物业管理公司全覆盖，由于物业管理与居民日常生活息息相关，物业公司地位第1页共11页的重要性日益显现。在业委会组织健全、作用显著的社区，业委会更被居民所认同。如何增强居委会在新建商品房社区的影响力是摆在人们面前的一个新问题。3、社区组织间关系的复杂化。由于新建商品房社区组织类型的多样化，组织间关系也十分复杂。由于市场经济下、城市小区土地的规划、建设、管理中间蕴藏着巨大的经济利益，分化为不同利益主体的开发商、物业公司、业主及政府行政部门之间矛盾迭起，社区维权事件屡有发生。业委会与物业公司之间、居委会与业委会及物业公司之间、业主、业主大会与业委会之间，这些社区组织与政府房管行政部门和街道办事处之间，各种关系如何理顺、各自拥有哪些权利和义务，都急需规范。目前我国已经出台了《物权法》及国务院《物业管理条例》及一些地方性物业管理办法，但实际生活中，由于不同组织利益和价值的冲突，彼此之间无法形成分工合作、共建社区的良性互动和有机结合。有的业委会与物业公司之间关系不顺畅，甚至常常发生矛盾纠纷，业委会无法监督、改聘物业公司；有的居委会与业委会、物业公司之间衔接不紧密，各行其是；有的小区业主无法监督业委会、无法罢免、改选业委会；有的地方房管部门或街道办事处借口业委会是民间自治组织，而对业委会发展中出现的矛盾问题不闻不问、冷漠推脱。如何使新建商品房社区各组织之间形成良性互动关系，共同建设和谐社区，既需要我们从法规及政策上加以完善和规范，又需要我们总结实践创新中的典型经验。4、社区居民人口状况及社会关系的变化：新建商品房社区总体来说，居民的经济状况良好、贫困人口少，这使得居委会的工作内容不同于传统老社区。尽管对社区工作我们提出既要面对福利对象，又要面向全体居民，但在以往社区工作中，居委会的主要工作对象实际上是社区中的老弱贫幼。新建商品房社区经济困难人群较少，社区环境卫生、治安、公共设施又基本上由物业公司提供服务，因此居委会在这些方面的工作内容相应减少，在居民心目中的重要性也随之下降，因此居委会在新建商品房社区必须寻找新的、让居民认同的生长点。第2页共11页邻里关系淡化，缺乏互动交往，缺乏...
