商品房小区社区管理报告进入21世纪以来，随着住房制度改革的深入和房地产市场的发展，城市新建商品房小区日趋增多，现代商品房住宅小区管理面临新形势。目前我国商品房小区的管理模式呈现多样化，但是无论哪一种模式在运行中都无可避免地出现各种问题。因此，探讨一种针对新建商品房小区的新型管理模式势在必行。本文以XX市XX县区惠山街道金马社区创建的“1＋3”协商共建模式为主要探讨对象，就这种“四位一体”的社区管理模式的运行情况和存在困难进行分析，探讨这种模式的优越性，并且指出其在城市商品房住宅小区中是否具有可推广性。一、目前XX市商品房小区管理状况上世纪90年代以来我国实行住宅商品化的政策，逐步改变了计划经济时期的单位福利住房体制。经过十余年的改革，我国的住房制度由以前单一的福利公房产权逐渐向房屋产权私有化过渡。[①]这一改革的后果就是，在我国的各大中小城市，以往统一的单位福利分房制度逐渐退出了我国的住房分配体制。XX省XX市与全国一样，住房体制的改变，使得目前XX市的住宅区大都以商品房小区、公私并存的混合型小区和一些原先的单位福利房小区为主。（一）无锡城市商品房小区主要管理模式近几年来，XX市经济不断发展，商品房市场蓬勃发展。商品房小区大量出现，城市商品房小区管理出现多样性和复杂性。总结XX市新建商品房小区的管理模式主要还是分为：政府主导型的“居委会模式”，市场主导型的“物业管理模式”和社会主导型的“业主委员会模式”为主，也有一些社区将几种类型的管理模式结合在一起对小区进行管理。但是这些管理模式都不能很好适应现代城市商品房小区管理的要求。1、政府主导型“居委会模式”1954年第一届全国人大常委会第四次会议通过《城市街道办事处组织条例》和《城市居民委员会组织条例》，正式设立街道办事处与居民委员会的社区组织体系，自此以后，城市街居工作成为社会结构与社会组织体系的重要组成部分。[②]特第1页共17页别是90年代以来，我国城市社区建设蓬勃开展，街居在城市社会基层管理和服务中的作用日益显著。由街道及所辖各居委会对社区进行管理成为我国城市社区管理的主要方式。XX市对社区的管理也主要采取这种方式。居委会管理模式主要依靠社区居委会。社区居委会是基层群众性自治组织，是在政府有关部门及政府派出机关的指导下开展工作，组织社区居民进行自我管理、自我教育、自我服务。其在法律的定性上为基层群众性自治组织，在理论上应该是政府工作的监督者和居民事务的协调者。但是就目前而言，在居委会承担的九大类过百项的工作中，90％属于政府的工作，从某种意义上说社区居委会成为街道及其部门工作的承受层、操作层，承担了相当的政府职能。[③]作为群众自治组织的居委会在很大程度上被异化了。目前，XX市的大部分城市商品房小区包括新建商品房小区，即使有物业公司和业主委员会也还是由社区居委会进行统一管理。但是由于前几年XX市将居委会合并成为社区，社区居委会的管辖范围扩大，通常一个社区居委会下属会有好几个住宅小区，为社区居委会的日常管理带来很大的困难，不可能对每个住宅小区都管理得面面俱到，特别是对新建商品房小区的管理就显得更薄弱了。甚至有些业主只知道小区物业公司的办公地点，却连自己小区所属社区居委会在哪里都不知道，更别提参与到社区工作中来了。因此在新建商品房小区中，政府主导型的“居委会模式”其社区管理效能无法得到充分发挥。2、市场主导型“物业管理模式”1981年我国深圳出现了第一家物业管理公司，至今我国城市社区的物业管理工作发展十分迅速，形成了一种新型的城市社区管理体制。它反映了我国社会由计划体制向市场体制转轨、从行政性社会整合向契约性社会整合方式的过渡过程。目前我国的物业管理公司主要分成三种类型：一种形态主要来源于政府和国营企事业单位直属下的房屋管理部门，这种类型对住宅区的管理基本上还是采取行政手段；另一种是房地产开发公司的附属机构，主要受开发商的支配；还有一种就是专门化物业第2页共17页管理公司，具有经营自主权，进行市场化运作方式。[④]XX市从1994年开始在城市住宅小区推行物业公司管理，据不完全统计，...
