第二章 资产评估的基本方法VIP专享VIP免费

第二章资产评估的基本方法学习目的掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法；熟悉资产评估方法选择的基本依据；了解各种评估方法间的关系；能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法直接法间接法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系主要内容第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法一、市场法的基本含义市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。基本公式：资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额或资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数）二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场；2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料可收集到。三、操作程序（一）选择参照物：1.可比性2.数量：应3个以上资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。不论相似度如何注意（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。（三）指标对比、量化差异：货币化（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果参照物价格符合被评估资产情况的初评价格运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：时间因素：实际交易价格基准日价格区域因素：房地产价格影响突出资产的功能：功能越好，价值越大。资产的实体特征和质量市场条件：是否是公开市场以及市场供求状况交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一基本特征与参照物的同一基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数或评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额修正系数是指各可比因素对资产价格的影响系数，体现在因为某一可比因素不同导致被评估资产与参照物价格存在差异，此时用系数形式量化这一差异对价格的影响，这个系数就称为修正系数，是对参照物价格的“修正”。一般计算公式如下：评估值=参照物价格×各因素修正系数常见的修正系数主要有：交易情况修正系数（正常交易情况/参照物交易情况）功能价值修正系数（评估对象生产能力/参照物生产能力）交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数/参照物的定基价格指数）成新程度修正系数（评估对象成新率/参照物成新率）参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：1.现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或...