资产评估第五章VIP专享VIP免费

第五章不动产评估一、不动产概念不动产指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益，即不动产是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称。二、不动产的特征1、位置固定性2、供求区域性3、长期使用性4、大量投资性5、保值增值性6、投资风险性7、难以变现性8、政策限制性本章内容：一、土地使用权评估二、建筑物评估三、房地合一评估一、土地使用权评估1.土地权属（1）土地所有权《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地是社会主义所有制，城市市区土地属于国家所有，农村和城郊土地属于集体所有。一、土地使用权评估1.土地权属（1）土地所有权（2）土地使用权2.土地使用权的取得方式（1）划拨土地（2）出让土地划拨土地1）土地使用者缴纳土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后无偿取得。（城市的存量土地或集体用地）2）无偿使用。（国有荒山、沙漠、滩涂等）国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。出让土地由土地使用者向国家支付土地土地出让金。土地使用权的交易价格主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。划拨土地特点：1）没有土地使用期限限制；2）单独的划拨土地使用权不得转让3）不得设定抵押权4）不得单独租赁出让土地特点：1）有年限限制居住用地：70年；工业用地：50年；文教科卫育：50年；商、旅、娱乐：40年；综合或其他：50年。2）可以转让、抵押、租赁土地使用权出让方式：拍卖、招标、协议。几个概念楼面地价单位建筑面积地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率=总建筑面积/土地总面积覆盖率=基底面积的和/总土地面积投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？一、市场法(一)影响城市土地价格的因素1.一般因素对整个社会地价具有影响的宏观因素(1)社会因素(2)经济因素(3)行政因素1)社会稳定因素2)人口状况1)社会稳定因素2)人口状况1)国民经济水平和趋势2)金融环境；3)税负1)国民经济水平和趋势2)金融环境；3)税负1)土地制度；住房制度2)城市规划等1)土地制度；住房制度2)城市规划等２.区域因素影响同一地区不同功能分区地价的因素(1)商业区繁华程度;交通情况;环境优劣;土地规划。(２)住宅区自然景观;基础设施;规划设计情况;居民的人口构成、文化素养、治安状况。(３)工业区交通通达程度；劳动力成本；环境污染程度；土地利用控制状况。3.个别因素影响同一功能分区地价的微观因素(1)土地面积、形状等；(2)容积率、用途；(3)土地使用年限等。（二）计算公式土地使用权价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（三）适用对象及条件1.充分发育活跃的房地产市场2.能够找到至少3个交易实例（四）市场法操作步骤1.查勘被估房地产2.收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：用途相同、所处地区相同;正常交易（或可修正）;接近评估基准日。3.建立价格可比基础统一付款方式折算为成交日一次付清统一单价一般采用楼面地价统一货币单位人民币统一面积单位以平方米为基准（四）估算调整系数交易日期修正系数：定基、环比100＝交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正（1）容积率修正：一般根据地方容积率修正系数表（2）土地使用年限修正nmrr)1(11)1(11＝年限修正系数（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。评参项调数ni=1估值＝（照物成交价×各整系）÷n11inii评参项调数ni=1估值＝（照物成交价×各整系）待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例比较交易ABCD坐落略略略略所处地区繁华区繁华区繁华区繁华区用途商业商业商业...