1翰岭院定价说明书一、价格表三大决定因素权重评定：楼盘价格三大决定因素分别是：景观、户型、朝向,从本项目自身因素分析，在这三大因素中，本项目（A区）A、B栋北面单位小区园林景观资源较好,南面单位景观资源相对较差,而C、D、E、F、G、H栋北面单位具有山景资源优势，南面单位占据小区园林景观资源；“户型”方面各栋户型均较为方正，功能分区较为合理，同等户型在其他因素相似的前提下，价格对户型的敏感度相对较弱。整A区“朝向”南北分别较大，综合以上三大决定因素，我司认为三者所占权重分别如下表：项目分数权重景观540%户型320%朝向540%备注：考虑到本项目临交通主干道比B区相对较远，各栋受噪音影响因素相对较弱，因此噪音影响因数考虑只针对各栋进行必要修正。2、价格表具体说明1、总体原则：1）总体均价符合发展商要求之均价，折实均价5500元/平方米；2）尽量使低楼层单位价格有吸引力，具备强势的市场竞争力；3）尽量使景观理想的单位与景观差的单位拉开价差；4）尽量使朝向好的户型（如南向户型）与朝向一般的户型拉开价差；5）单位价格采取各个单位横向比较综合素质的方法来制作,尽量使评分达到最科学的程度。6）总价采用归零到十位,即总价个位数均为零。2、具体说明：（1）组团均价说明考虑本项目A区各栋综合素质相对均好,拟将A区分为3个组团,即A、B栋为第1组团,C、D、E为第2组团,而F、G、H为第3组团,再根据各个组团的位置景观、朝向及户型结构进行综合考虑,结合本项目销售目标均价,通过加权法可得出各组团的销售折后均价：第1组团（A、B栋）总建筑面积：16873.6M2（共192套）；折后总体均价：5330元/M2。第2组团（C、D、E栋）3总建筑面积：18425.28M2（共204套）；折后总体均价：5480元/M2第3组团（F、G、H栋）总建筑面积：25383.2M2（共207套）；折后总体均价：5630元/M2（2）各栋均价说明根据整体定价思路与以上各组团既定的均价目标，并结合各栋的位置景观、朝向及户型结构进行综合考虑，通过加权法测算各栋的销售折后均价：A栋总建筑面积：8436.80M2（共96套）折后总体均价：5360元/M2B栋总建筑面积：8436.80M2（共96套）折后总体均价：5300元/M2C栋总建筑面积：6141.76M2（共68套）4折后总体均价：5380元/M2总建筑面积：6141.76M2（共68套）折后总体均价：5480元/M2E栋总建筑面积：6141.36M2（共68套）折后总体均价：5580元/M2F栋总建筑面积：8609.61M2（共69套）折后总体均价：5680元/M2G栋总建筑面积：8163.90M2（共套）折后总体均价：5630元/M2H栋总建筑面积：8609.61M2（共套）折后总体均价：5580元/M253）各因数修正说明1）景观差的评分方法★山景、小区园林景观两者之间采用特殊处理，即山景在景观中所占分数为2分，而小区园林景观为1分，使两者比例维持为2：1；★景观差异分6个档次给分（0、20%、40%、60%、80%、100%）；★每个单位分主人房、主卧、其它房三项分开评分，比例为5：3：2；景观评分为前二项加权，再根据第三项求和。2）各朝向定价说明★最好朝向与最差朝向的差距为10分，共分8种朝向进行评分；★每个单位分主人房、主卧、其它房三项分开评分，比例为5：3：2；朝向评分根据以上两项加权求和。3）楼层差由于第2组团（C、D、E栋）北面六层以下低层单位景观视野受拟建学校的遮挡，所以在考虑楼层差时有别于第1组团与第3组团。A、第1组团（A、B栋）★1—9楼之间楼层差为90元/平方米，即均价的1.6%,目的是使低层单位与中高层单位拉开差距，以吸引贪便宜一族抢购低层单位；★10—18层之间保持基本楼层差为60元/M2，即均价的1.1%，目的是为了体现中高层单位在景观和视野开阔方面中等幅度的变化；6B、第2组团层差（C、D、E栋）★1—9楼之间楼层差为100元/平方米，即均价的1.8%，目的是使低层景观视野受拟建学校的遮挡单位与中高层单位拉开较大差距，消化该组团低层单位；★10—18层之间保持基本楼层差为60元/M2,即均价的1.1%,目的是为了体现中高层单位在景观和视野开阔方面中等幅度的变化；C、第3组团层差（F、G、H栋）★1—8楼之间楼层差为90元/平方米,即均价的1.6%,目的是使低层单位与中高层单位拉开差距,以吸引贪便宜一族抢购低层单位；★9—...
