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专业知识整理分享天津市武清区依云小镇项目投资备忘录一、目标公司1、公司简介公司名称天津卓越天下投资有限公司成立日期2012年10月31日注册地址天津市武清区咼村乡乡府大街168号注册资本—亿元法定代表人李永鹏经营范围房地产、建筑安装和物业服务等天津卓越天下投资有限公司是为位于天津市武清区高村乡牛镇组团的“依云小镇”项目开发专门成立。2、股东构成股东名称出资金额持股比例卓越城（天津）投资有限公司6000万60%杨汗青3000万30%牛雪良1000万10%二、项目简介1、项目概况项目规划总占地3400亩，净用地面积为2250亩，规划建筑面积约243万肝；另周边承包农用地约9590亩，用于项目外围大环境的建设和打造。融资主体即一期启动项目375亩，300亩联排别墅，容积率0.8，75亩为商业酒店用地，其中五星级酒店30000平方米，酒店式公寓60000平方米。总建筑面积约25万平方米，总投资额约14.73亿元，预计可实现销售收入29.4亿元。经济指标如下表：项目指标用地面积（亩）容积率建筑面积（平方米）联排别墅3000.8160,000商业酒店（自持）451.130,000酒店式公寓30360,000专业知识整理分享2、项目区位地属天津市武清区高村乡，紧邻北京通州界，扼守京津高速进津第一下道口——牛镇出口，即驶行京津高速出京首站直达，距离北京东南五环化工桥38公里，地处北京半小时经济圈内，未来北京七环的核心节点，京津一体化的战略区位桥头堡。高村乡位于武清区的西北方向，距北京五环路38km，距天津市中心城区70km,与北京市通州区永乐店镇接壤。在“京津一体化”格局中，在京津双重能量的驱动下，高村乡已成为京津经济走廊空间支点与转换节点。3、项目定位依托项目所拥有的温泉资源以及项目地源所决定的环境特质，满足规划条件要求，以“类别墅+空中别墅”的产品形态。以北京市场为主，津冀与其他市场为辅。客群定位以类别墅的建筑形态，低总价的价格定位，锁定以面向北京生活为主、对别墅生活存在强烈追求的类中产阶层。三、项目市场环境概况1、自然环境：项目区域地势平坦，近邻凤河、东连运河，空气清新、自然、无污染，是京津两地高端客群生态居住的目标区域。2、市场环境：1）项目区位交通优势极其明显，项目客群直接面对北京市场；2）项目地属天津、紧邻北京，土地价格较低，为项目进军北京市场创造了较大的成本空间，创造较大的市场竞争力；3）规划中的占地200平方公里的“京滨新城”，其规划方案正在深化中，预计2013年初规划定稿。为本区域项目的开发建设奠定了极高的市场预期，为本项目的顺利入市、顺利销售必将带来巨大的投客源拉动和价格拉动；4）该区域已进入多家企业“共同开发、共同托市”阶段，目前首创集团、滨海集团和卓达集团等已陆续启动相关项目。同时，中国第一座教育改革示范基地——博雅大学、太平洋电信和中外运等多家单位已选址落户本区域。5）本区域自2008年底京津高速公路通车以来，区域价值日益凸显，交通配套逐步完善，专业知识整理分享尤其2010年以来，区域项目市场售价已呈现明显上升态势，尽管政策调控限制，销售总量依然出现倍增。四、项目综合财务分析1、静态收益测算（1）销售预计收入根据目前市场发展现状及发展态势，联排别墅销售均价15000元/肝，酒店式公寓销售均价9000元/平方米，销售总收入29.4亿元。具体指标如下表：表1：项目销售收入明细表项目名称项目地点业态总投资额（万元）状态建筑面积可售面积销售单价预计实现收入（万元）(m2)(m2)(元/m)高村温泉新城项目天津武清联排别墅96,078在建16000016000015,000240,000酒店式公寓28,965在建60000600009,00054,000商业酒店22,236在建3000030000不出售，用于自营合计147,278250,000250,000294,000（2）工程关键节点以2012年12月12日成交时间为起点安排项目开发进度计划，具体工程关键节点如下表所示：表2：工程关键节点节点产品土地取得时间开工开盘结构封顶验收备案交房入住联排别墅2012-122013-052013-102013-122014-082014-09酒店式公寓2012-122013-102014-052014-082015-032015-04商业酒店2012-122014-052014-102015-052015-092015-10（3）静态利润测算依照“土地综合成本100万元/亩、建筑面积总量25万肝...