商业住宅楼建设项目可行性研究报告第一章开发商概况一公司名称XXXXXX房地产开发有限公司二公司地址彭州市金彭西路140号后院2楼三公司经营范围房地产开发商品房销售物业管理房地产信息咨询服务四公司注册资金注册资金人民币2000万元第二章项目概况该项目所在的彭州市天彭镇外东街是彭州市老城改造主要的街道之一根据《彭州市城市近期建设规划》2007---2020显示外东街作为牡丹新区旧城区的居住生活服务社区是天彭镇拓展和旧城改造的重点区域一项目名称楚越名都二项目地点彭州市天彭镇东湖大街东湖南街交叉口西侧PY2008-7-9103地块三项目开发单位XXXXXX房地产开发有限公司四项目性质商业住宅楼五四至范围东至东湖南路西至旧城改造棚户区南至东湖南路居民区北至东湖大街六用地指标规划用地面积512929平方米总用地面积720077平方米总建筑面积15388平方米不含地下车库4830平方米容积率住宅28≤商业≤30建筑密度住宅30≤商业≤50绿地率30第三章项目定位一项目市场定位彭州市最优秀的经济型现代化商住楼二目标客户定位●彭州市区域内需要改善居住条件的人157厂宿舍棚户区旧城改造区域居住条件较差房型狭窄有改善居住条件的迫切需求●成家立业需要购房的年轻人●地块附近及工业园区的原住居民●迁入市区的乡镇居民●为改善子女就学环境的乡镇居民三项目价格定位由于本项目附近在售项目所以采用本区域商品房市场交易均价4500元平米商铺均价18000元平米作为定价参考在考虑了多方面的因素后本项目均价定为二层商铺12000元平米高层4300元平米这是一个符合市场实际且富有吸引力的价格第四章项目地址及外部配套条件一项目地点与地理位置本项目建设地点位于彭州市天彭镇外东街中段同一医院以北157农贸市场西侧置信丹郡以南该地块总占地面积720077m2距离市政府500米距沃尔玛不足300米邻近牡丹大道距彭州汽车站不足1公里交通便利周边多为近年新建的住宅是办公商住居家理想之地二地质条件根据岩土工程勘察对项目所在地地质勘察报告工程地质情况如下彭州市属湔江冲积扇平原位于湔江冲洪积扇下游地面坡降顶部11‰下游为66‰自扇顶至扇缘约20公里整个冲洪积扇面积约340平方公里城区内地形平坦西北高东南低高程为590米－572米坡度约7‰根据彭州市建筑设计勘测所和现场调查资料其地层构成主要为轻亚粘土和沙卵石层由上而下分为耕植土灰褐－黑褐色结构疏松含有较多的有机质厚度05－08米轻亚粘土褐黄色湿－饱和可塑土质较均厚度15－2米卵石层浅褐色稍湿－饱和中密粒径一般3－4厘米容许承载为[fK]＝250－600kpa厚度05米以下为中密－密实卵石层卵石直径为3－20厘米[fK]＝400－800kpa厚度13－17米地下水位埋深3－5米无侵蚀性是较为理想的建设场地三地震裂度根据中国地震烈度区划图彭州市属于基本烈度七度地区按七级设防四外部配套条件本项目地处外东街新城区各项基础设施比较完善具有良好的外部配套条件1供电项目用电主要是设备用电及生活用电经初步估算项目总装机容量为800KW?电力由区域变电站统一供电市电力部门具有为本项目的供电能力2给水主要是生活用水及消防用水水源为城市自来水由东湖大街城市供水管就近引接3排水按照规定排水实行雨污水分流制项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网生活污水雨水可排入东湖大街和东湖南路污水管网和雨水管网项目建成后排水可以保障4通迅彭州市电信业发展迅速网通移动铁通等具备条件完全可以满足本项目通讯工程的需求5有线电视该项目位置在彭州市有线电视网复盖范围内可以满足本项目需求6天然气彭州市天然气公司在项目位置周边已铺设天然气管道可以满足项目天然气需求7交通运输项目地理位置优越项目地址周边道路纵横交错四通八达距高铁站高速公路口均不足5公里距离空港80公里交通十分便利第五章建设方案一建设概况和背景本方案位于东湖大街南侧牡丹大道以西彭州市外东街旧城改造区域内为单栋独立高层建筑一二楼为商业通过裙房连接其中裙房建筑高度10米主楼建筑高度61米地上建筑面积约15388M2基地地势北高南低总体高差较平建设条件良好二建筑设计1设计原则以人为本合理组织人流车流坚持生态优先走可持续发展现代化高标准的循环经济的原则2交通组织外环车行道兼做消防车道...
