1房地产业在中国是一个既古老又新生的产业，其发展大体上可以分为下列五个时期：(1)1949年以前。以土地和房产的私有制为基础的。(2)1949～1955年。(3)1956～1965年。确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位。(4)1966～1978年。房问题成为严重的社会问题之一。(5)1978年以后。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告正式提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾。对种传统的城镇住房制度必须进行全面彻底的改革，实现机制转换，创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段21978年邓小平同志提出了关于房改的问题。1980年4月，他更明确地提出了住房制度改革的总体构想，提出要走住房商品化的道路。同年6月，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。1979年开始实行向居民全价售房的试点。1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。1982年先在郑州、常州、四平及沙市四市进行试点。1984年国务院批准北京、上海、天津三个直辖市扩大试点。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》（国发[1988]11号）。这是国务院颁发的全面指导城镇住房制度改革的重要文件，充分肯定了试点城市的做法和经验，确定了房改的目标、步骤和主要政策，对全国房改的工作进行了部署，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。（二）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。1991年6月，国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（圉发[1991]30号），其中明确规定了城镇住房制度改革的根本目的，重申了城镇住房制度改革的有关政策，提出了部分产权理论，要求实行新房新制度，强调了国家统一政策的严肃性。31991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施，上海市实行了“五位一体”的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。上海市借鉴新加坡的成功经验，在全国率先建立了住房公积金制度，开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。上海市住房制度改革方案的实施对全国的房改产生了巨大影响和推动作用，引起了所请“上海效应”。（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》）。《决定》确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商...
